法律科普—房产：房屋买卖发生纠纷法院如何认定违约金数额？
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院认为，周先生主张郎先生没有损失，未能提交证据证明；但双方都不申请对房屋市场售价进行鉴定，故法院结合合同约定房屋价款、合同履行情况、过错情况、预期利益等确定违约金为30万元。
我们来看一个案例：北京退休职工郎先生于去年1月31日与买主周先生约定以1120万元的价格出售一套87平米的房屋，合同签订当日，周先生支付了定金10万元，并约定一个月后再支付定金40万元。然而，周先生与家人协商后心生悔意，不能再购买房屋，周先生自知理亏，提出赔偿郎先生10万元以寻求谅解。然而郎先生不同意，坚持要求周先生继续履行。双方协商不成，郎先生将周先生告上法庭，认为周先生拒绝购买房屋构成根本违约，应该按照合同的约定，向自己支付房屋总价20%的违约金，即224万元。周先生辩称，从签订购房合同到解约时间较短，房屋行情没有变化，郎先生没有损失，违约金过高不合理。
当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》
在房屋买卖合同中约定10%甚至20%的高额违约金在如今的二手房交易中非常普遍。一旦发生纠纷，法院如何认定违约金数额？事实上，法院并不倾向于“一刀切”，完全根据合同约定来确定违约金数额，而是会结合实际损失来加以确定。
本案说法：对于此类案件，北京西城区法官表示，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少，这是合同法及司法解释的明确规定，也是法律赋予当事人的权利，但是调整违约金必须由当事人主动提出，否则法院原则上不会主动调整。法院允许调整违约金，并不是为了“庇护”违约，而是为了兼顾公平。对于违约造成的损失，法院也会要求违约方赔偿，以保护当事人的权益。而且，违约金不仅可以调低，还可以调高，司法实践中，如果当事人损失较大，那么在诉讼中并不主张违约金，而是直接要求对方赔偿损失。
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