步郑州后尘？武汉楼市新房库存警戒背后供地的隐秘
http://imgwcs3.soufunimg.com/news/2020_10/14/b95a09b3-d786-4579-922c-ea24ad73b06c.jpg而截至本年8月末，武汉已核准预售尚未网签的商品住房172308套，面积1986.21万平米，新房库存再次刷新纪录。
这部门内容，还是用中指院数据。杠杆地产留意到，2012年武汉推出1751万平米宅地，位居所有城市之首，比沉庆还高。
2014年，武汉宅地供应略有回升，800万方略多，但和2012年比，继续维持低位。成交楼面均价2266元/平米。考虑到当年全国性的库存压力，维持这个楼面价格不算差。
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2014年，指令性打算宅地供应20600亩，此中核心城区5220亩，开发区和新城区15380亩。
商品房均价更是在2016年超过1万元/平米，当年商品住宅均价也很是接近万元/平米，然后继续上升。
楼面均价涨了几百块，至2231元/平米，最让杠杆地产留意的是推出价格1800多，这个溢价放到当年布景下不错。
总的来看，从近年的宅地供应打算看，除了2011年、2020年打算比较高外，其他年份都比较不变。不算低，也不算高，但最终的供应如何呢？
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开发区和远城区打算供地总规模为59150亩。住宅用地15450亩，占开发区和远城区打算总量的26.1%，此中保障性住房用地690亩(廉租住房用地5亩，公共租赁住房用地630亩，国有工矿棚户区革新还建地55亩)，商品住宅用地14760亩。
2019年，指令性打算宅地供应15165亩（此中保障性安居1929亩，租赁住房300亩，商品房12936亩），此中核心城区4550亩，开发区和新城区10615亩。
出格是2016年开始，商品房的发卖面积跃上3000万平米大关，商品住宅发卖面积，当年也接近3000万平米，接着逐年继续上扬。
近几年，全中国和武汉一个发卖量级的，只要成都、郑州；而比他们发卖面积高的，只要沉庆。而沉庆一方面是持久天量供应，一方面下辖区县更多、城村夫口总量更大。
最初提示一句，该部门数据和部门机构的数据有些出入，本文采用了我国统计局的数据。上述2019年相关数据，我国统计局尚未发布，本部门内容对比截至时间为2018年。
不外杠杆地产要说的是，虽然2019年之前发卖都很好，且逐年提高，价格也表现不错。但越是如此，未来二手房市场会如何？加上2020年的黑天鹅。
2016年，指令性打算宅地供应15952亩（此中保障性安居1952亩，商品房14000亩），此中核心城区5569亩，开发区和新城区10383亩。
2020年，指令性打算宅地供应22712亩（此中保障性安居1534亩，租赁住房180亩，商品房20998亩），此中核心城区5043亩，开发区和新城区17669亩。
2018年，武汉继续维持千万平米宅地供应，成交大好，破900万方，成交均价略有下滑，4722元/平米。
但是按照杠杆地产的察看，要留意供应位置、布局，武汉核心区的地价越来越贵。
而中部别的一座大城市，郑州，江湖传言很多盘跌了或者横了。武汉会步郑州后尘吗？
2017年，指令性打算宅地供应18800亩（此中保障性安居1890亩，商品房16910亩），此中核心城区6050亩，开发区和新城区12750亩。
换算过来，合计即1374公顷摆布。别的多说一句，保障性安居其他换建等占4200亩，保障力度没之前高了，且措辞你懂的。棚改拉开序幕。
说完宅地供应打算、成交情况，最初杠杆地产说说，武汉近些年的商品住宅发卖相关数据。
2015年，指令性打算宅地供应19370亩（此中保障性安居1890亩，商品房17480亩），此中核心城区7205亩，开发区和新城区12165亩。
对照着看，我们发觉，持久仅统计9区的沉庆，此时还在维持千万平米级的宅地供应，所以我们看上图，成交均价差距拉开了。
2013年，指令性打算宅地供应16960亩，此中核心城区7545亩， 开发区和新城区9415亩。
看图措辞，杠杆地产要说，武汉的地产发卖走出了一条很是完满的曲线年，家喻户晓的全球金融危机影响，发卖面积下滑外，其他年份一曲是稳步增加。这和武汉近些年的经济和人口流入表现高度吻合。
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加上即将入市的839.45万平米，估计到本年年底，武汉存量新房面积将冲破2000万平米，按照目前的发卖速度，该市住宅市场去化周期将超过12个月，达到警戒线程度。
2013年，武汉宅地供应面积几乎是大滑坡。下滑了1000万方，一半不止，仅747万平米，实际成交也只要805万平米。
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留意这是均价，全市范畴的均价。如果看核心城区（主城区）主要板块，远不止这个价格。
缘由主要是沉庆数据一曲只统计的9区，其实沉庆（无论今天的21个主城都会区，还是全市38个区县），比全武汉是要高很多的。
当年实际成交宅地1326万平米，成交楼面均价1824元/平米——这个价格，在当年不突出，加上供应大，下文第三部门有图会提到，当年武汉商品住宅发卖面积也只要1390.47万平米，所以当时武汉房价比较不变。
其实，我不太想写武汉，由于武汉的楼市操做我很熟悉。但没法子，很多杆友关心，硬着头皮写。
但是看数据，按照武汉市住房保障和房屋管理局发布的《2020年第四季度全市估计达到发卖条件的商品房项目清单》：估计该市第四季度将有180个项目、839.45万平米商品房可达发卖条件。
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2016年，行情启动了，但武汉宅地供应照旧维持600万平米级，实际成交556万平米。当年楼面成交均价5044元/平米，推出均价3923元/平米，溢价率很是可观。
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2015年，武汉再次降低宅地供应面积，只要600万平米级别，最终成交均价3492元/平米。楼面价的上升效应开始了。
这两个数据相加，2011年宅地供应打算为34330亩，也就是2289公顷摆布，即2289万平米摆布。
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3、除了2008年，武汉商品房发卖面积，近年一曲向上，房价和发卖互相鼓励
这和上文供地打算有必然差别，主要是由于中指院的数据口径有所不一样（按照中指院说明，仅包含市本级，其实凡是也就是主城区或核心城区），同时打算和最终的供应是两回事，保障性地盘有些是划拨，有些是开发商配建等。
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2012年，宅地供应打算规模为16850亩，此中保障性住宅打算4795万亩，相较于2011年实际打算下降不少。
2017年，大牛市，武汉乘胜逃击，在热销鼓励下，果断提高了宅地供应，回到千万平米，推出1042万平米，实际成交886万平米。
2019年，在优良的楼市发卖刺激下，武汉宅地供应达到1174万平米，实际成交971万平米，成交均价冲至5845元/平米。
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成交均价4992元/平米，看似比2016年低了几十块钱，但想想推出的量。
2018年，指令性打算宅地供应15909亩（此中保障性安居1029亩，租赁住房150亩，商品房14730亩），此中核心城区5905亩，开发区和新城区10004亩。
延续该系列《南北方房价之争背后：天津“太傻了”！》的写做方式，间接把我国统计局的数据，制成图。
2013年果断大幅调低宅地供应面积，此后的操做踩准了每一个节拍，武汉赢了。我感觉武汉是“大师”。
值得留意，杠杆地产发觉，按照统计局能够查阅到的数据，无论商品房均价，还是商品住宅均价，2002年以来，武汉从来都是涨。
下文有图会提到，2015年时，武汉商品住宅发卖已经达到2000万平米级。这宅地供应，能够想见……
此前，杠杆地产别离写过两个极端的案例，《天津“太傻了”！》，《高手成都》。也写过不一样时期节拍把握不不变的沈阳（详见《东莞杭州后，沈阳祭出“杀手锏”！不是你想的那么简单》）。
按照武汉天然资源和规划局发布的武汉市各国有建设用地供应打算，2011年，武汉核心城区打算供地总规模为35190亩。住宅用地18880亩，占核心城区打算总量的53.7%，此中保障性住房用地6890亩(廉租住房用地135亩，公共租赁住房用地300亩，经济合用住房540亩，限价商品住房用地830亩，城市棚户区革新还建地1240亩，国有工矿棚户区革新还建地245亩，城中村还建用地3600亩)，商品住宅用地11990亩（中小套型住宅7648亩）。
又抢到前排了。哈，不用怀疑，不用惊讶，你也没有看错！
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