赵燕菁：房地产应有新体系
最终的目的，就是构成类似新加坡那样的“保障为主，市场补充”的住房布局。确保社会的不变，确保居民的存量财富保值、增值，确保新市民无机会进入财富再分派通道。7月24日召开的政治局会议认为“我国房地产市场供求关系发生严沉变化”，基于这一严沉判断，会议果断提出“当令调整优化房地产政策”。
本来以处理刚需为核心的政策，要让位给升级、改善型需求，让有钱人把钱花出去，尽快达成市场出清；本来交给市场的刚需，则要全部移交给保障住房，要将本来只对困难群体的“沉点保障”变为全覆盖式的“全面保障”。
在没有“地盘金融”支撑的条件下，救市需要的资金要弘远于当年的“四万亿”。如此规模的融资只要可能来自于中央当局的国债，这也是宏观资产负债表里被历届当局谨慎储藏的一块巨大信用。此刻是拿出来用的时候了。
即便从增量看，人口也不是房地产的上限。新加坡、迪拜人口都很少，却都有发达的房地产，大都发达政府早已处理了住的问题，人均住宅面积比中国还高，却仍然有着发达的房地财产。为什么？由于房地产会跟着糊口程度的提高不竭升级，环节是我们能否去除限制房地产升级的报酬妨碍。
由于城市化的结束，大规模基建已经达成，以往国债沉资产“铁公基”的做法已经不再有用。这时见效最快的法子间接“静脉打针”，将资金注入股票和房地产两个主要的本钱市场：一方面通过ETF（或为养老、社保基金提供担保）间接入市；另一方面抄底超供的不动产。待本钱市场恢复，国债再渐次退出。
时间已颠末去两个多月，从房地产市场的表现看，处方虽然开出，但“剂量”和“速度”远远不敷强心剂下去，血压并没有回升，以至一线城市房价都没有呈现预期中的反弹。
疗效不彰说明施行部分对政治局会议所做的判断理解不到位。供求关系发生严沉变化”意味着房地产政策需要的不是边际上的调整，而是标的目的上的改变。
政治局会议后各部分之所以行动迟缓，很主要的一个缘由就是严沉低估了房地产崩盘的经济后果。这种低估会导致无法集中足够的资源，进一步延缓出台必需的政策。
房地产恢复主要有两个信号，一是价格上涨，一是去化周期缩短，比拟而言，第二个目标更主要。恢复房价上涨不是目的，目的是恢复房地产市场的流动性。
简单讲，就是过去十几年出台的打压房地产的政策，如限购、限贷、限价、限面积、限户型、限套数、限配建要改变为鼓励政策，鼓励购、鼓励贷、不限面积、不限户型、不限套数、不要求配建这样做不是在鼓励炒房，而是把给存量资产订价和增量需求保障分隔，具体而言，包含以下层面：
二、本来的政策是“放量压价”，靠卖地保财务，此刻则应是“放价限量”，放开买卖管制，减少地盘供给。
此刻大都城市的保障体系中，保障的范畴主要是当地居民，无房的其实很少，真正需要保障的“新市民”反而处于保障的盲区。
一旦商品房放开，保障房就要全面接管无房居民的居住需求。没有保障房的全覆盖，就不能有商品房的全放开。
任何“急救”都有代价，环节是判断付出的代价能否值得。对于进入ICU的经济，心净复苏是首要方针，血压升高乃是实现这一方针的代价。只需中国快速增加，很多挑战都天然会烟消云集。
此中最主要的一个升级妨碍，就是我们对高端居住产物的“封锁”。高端需求是一个产物生态的顶端，虽然占比不必然很大，倒是产物升级的策源地。只要放开对“高端需求”的限制，才能打通产物升级的通道。
此刻商品房市场过剩的主要是高层单元住宅，这种单一无差别的产物在供不该求的时代，满足了市场快速增加的基本需求，跟着供求关系发生巨大改变，呈现过剩一点也不奇怪。该当尽快遏制建设目前陈旧见解、南北无异的过剩产物。
这就是为什么7月24日政治局会议在“当令调整优化房地产政策”之后，紧接着提出要“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村革新”。
接替房地产需要巨大的本钱。由于不能大规模新增卖地，负债累累的地方当局丧失还款能力，如果在房地产市场上还要回购超供的地盘和烂尾项目，需要的资金就更多。家庭部分、企业部分的资产负债表也同样遭到沉创。此时，只要中央当局具有足够的货币东西和政策东西暂缓以至接手部门债务。
靠限制需求并不能使需求消失，新房畅销，但豪宅、别墅却一房难求并非个体城市特例。
中央当局毫不能袖手旁观，更不能逼迫其他主体抛售资产还债，由于只要贷款才能构成负债，只要负债才能生成货币，只要货币才能缔造需求。
要想鼓励探索新的房地产产物，用高端需求拉动房地产产物的迭代和升级，本来对户型的管理、面积的管理和其他居住建筑尺度，就必需随之调整。对超过必然价值的“豪宅”要放开购房资历的限制，要把高净值消费者的需求尽量留在国内。
不变是救市成功的前提。在政治局会议的战略摆设中，保障房和商品房一个“围点”一个“打援”，形成一场完整的战役。如果一个战场失败，另一个战场也不成能成功。
在这个环节时辰，要让房地产市场尽快从供大于求回到供不该求，恢复房地产市场的流动性。市场恢复越快，救市代价越小。
商品房政策调整，必然会带来两个后果：一是购房者出格是初次购房的刚需成本添加了；二是各地商品房的减少会导致建筑、建材等上下游财产需求的骤减。这两点都需要大规模保障房来接盘。
房地产主管部分要明确放弃价格管理，“约谈”那些城市去化周期过长的城市，要将城市卖地目标像建设用地目标那样纳入宏观管理东西，依据“去化周期”将房地产新增供地做为一条高压线沉点监控。出格要防止借助城市更新、城中村革新等项目向商品房市场添加供地，防止借由城市更新添加容积率、改变地盘用处变相进入房地产市场。
为了防止由于城中村革新呈现保障性租赁住房的断崖式减少，现有城中村革新后的物业不得进入商品房市场，而是要以租赁的形式留在保障房体系内。那些依托商品房市场融资的城中村革新模式，必需立刻遏制。
为了抵消商品房供地减少导致的建设萎缩缺口，维持房地产相关的中下游财产链（建筑、钢铁、装修等部分的就业），要尽快把保障房建设纳入“新基建”，做为拉动固投的主要抓手。
宏观管理的核心，就是必需确保市场上有足够的流动性，其他方针和要付出的代价都是次要的，只需市场有充沛的货币，当局税收和企业利润必然触底反弹，社会消费和民营企业决心天然就会恢复。货币是整个经济最底层的根本设备，只要中央当局才能提供，而不能只把危机义务和处置下放给地方。
依据广州华夏研究发展部数据，就在房地产遍及发卖困难的2023年上半年，广州一手千万豪宅成交量达2291宗，达到2022年全年程度的69%，接近2021年的92%。同期，北京单价超过10万元的豪宅成交1886套，达到了过去十年最高值。
政治局会议对房地产大势已经做出判断，施行部分出手就要快、要坚定。只要这时，才能看出谁是怯于担任，独立思考，力挽狂澜的孤怯者。
鉴于城中村在城市中现实上起着租赁型保障房的功能，这一条实际上是把保障房从本来的辅助角色，放到了战略性的位置。
保障房要租购并举，先租后售。只需商品房市场不倒，即便不卖地、不负债，也能够实现为保障房全额融资。这是保障房建设和其它“新基建”最大的不一样。
在新的住房体系中，要将局部、定向式的保障，改变为全覆盖式的保障只需当地有就业（“五险一金”）、且无房就该当纳入租赁型住房保障，缴纳房钱超过必然年限（例如20年），就能够参取“新房改”补交余额，以成本价买下保障房。
房地产已经无法完端赖本身修复，很多政策的落地必需靠外部输血才能达成。如果继续逼迫地方当局还债，“谁家的孩子谁抱走”，地方当局只能继续卖地，房地产就必然会继续下滑，市场主体修复资产负债表将会遥遥无期，如果小病拖成大病，抢救需要的剂量只会比此刻更大。
此刻中国经济的规模远超2008年，没有中央当局出手，仅靠地方当局一贫如洗的财务是不成能从房地产信用迁移到股权信用，中国经济也不成能达成本钱替换和增加转型。
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