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一个前法官的肺腑之言：这里二手房便宜但要给你提个醒。一个前法官的肺腑之言：这里二手房便宜但要给你提个醒
一个前法官的肺腑之言：这里二手房便宜但要给你提个醒 作者：国士无双十三面（知乎网友，前法院工作人员） 前言：在知乎一个“淘宝司法拍卖怎么样？”的问题下，一位 前法院工作人员现身，为大家说明何为司法拍卖，怎么买便 宜的房子。看到@肥肥猫关注了这一问题，我就前法院司法 拍卖工作人员，怒答。首先要弄清楚一个概念，并且不是“淘 宝的司法拍卖”，司法拍卖仍然是法院的。淘宝在这里扮演的 是一个被动的无偿提供技术支持与平台服务的小受角色。接 下来说说司法拍卖进淘宝的好处吧。 1、标的上网能让更 多人方便参加拍卖；2、拍卖公开化，减少暗箱操作，杜绝 司法腐败。 3、网络拍卖有助于树立法院为民形象，提升 司法公信力，等等其实前年也就是司法拍卖兴起之时开始， 我就在知乎上匿名回答了许多和司法拍卖有关的问题。今天 看到这个问题有这么高的关注度，虽然知乎有些后知后觉， 但是我依旧很开心和大家分享一些我的经验。和知乎上甚少 提及形成鲜明对比的是，我们一个基层法院前年全年的司法 拍卖成交额在八亿元左右，去年形势更加喜人，不过我下半 年换了岗位，没有最终的数据。我接下来的话完全是基于一 个基层法院一线司法拍卖工作人员的经验说出的，各地政策 法规不同，各人眼光格局不同，大家不要较真。拍卖流程司 法拍卖的淘宝页面上非常详细，淘宝客服也非常愿意为你服 务， 我也非常相信上知乎的各位知友能看懂， 所以不码字了， 我就说说一些大家容易忽略和备受知友关注的点吧。一、税 费问题买卖双方的税都由买方承担这是很过时的一种做法 了，现在各地都根据实际作出了调整，具体怎么纳税，在司 法拍卖的竞买公告中一般都会写明。你没看懂，就拨打法院 司法拍卖的咨询电话，法官的旺旺上也行，这个是属于必须 告知的事项。千万别小看税费，一定要问清楚再行动，不然 追悔莫及，瑞安法院一个买家买厂房没问清楚税费，事后悔 拍，被强制补交差价 300 万元（相当于白忙活一场，再白送 被执行人 300 万） ，血的教训。二、户口问题目前没有相关 法律规定可以强制迁出户口，因此你可能过户了房产证、土 地证却不能拥有房产所在地的户籍，这一点，买学区房的各 位注意了。当然，各地政策不同，上海市是可以将上一个户 主“空挂”，然后迁入你的户口。这属于当地公安局的业务， 法院无权管辖。所以，想买学区房的各种要搞清楚该房产证 下有无户口，该地公安局能否强制迁入你的户口。三、入驻 问题很多人担心“我要是买了房子，但是对方不搬走/砸了房 子/来闹事怎么办”。这都是现实存在的问题，所以，在拍卖 前，你可以要求法院组织一次现场看样，你可以去到标的物 里去看看是否腾空、被执行人态度是否恶劣等。如果对方不 搬走，法院是可以强制腾空的。法院亦有责任，会给你一个 满意的交代的。还有些房子存在出租的问题，有些房子在拍 卖时是出差状态，这也要跟法官问清楚。不受法律保护的租 赁，他们在房屋过户后会被腾空；如果租赁合同受保护，那 么你必须等他们租赁到期才能搬进去。不过，如果他们租金 还未交清的，在你过户玩房产后，就能收到他们的租金了。 四、过户问题在评论里有人说司法拍卖的房产不能过户，有 人问如何过户，在工作中也经常有人咨询如被执行人不配合 过户怎么办。只要走完手续，有法院出具的裁定书和协助执 行通知书一个人去房产局、土地局，就能强制过户。五、中 介问题因为司法拍卖其实是个巨大的二手房市场，有许多中 介会复制淘宝司法拍卖网的公开信息当作自己的房源，或者 借口法院委托自己中介，骗取买受人的中介费。我甚至见过 中介冒充法院工作人员带有意向的买房者去被查封的标的 物里看样的。我这里郑重告诉大家：在淘宝上的司法拍卖没 有任何佣金，也不会委托任何中介机构，请谨慎对待。六、 策略问题司法拍卖的房产价格几乎都会低于市场价格，大家 都对房产动心不已，但是如何将利益最大化，大家往往理不 出头绪。 如图： 该房评估价是 283.6 万， 实际成交价是 226.8 万。当然，这个是二次拍卖。很多时候，竞争会比较激励。 我个人是这样建议的：热门的，地段好的房产（从关注人数 是可以反映出来的）如果第一次拍卖的价格合适，就等到拍 卖快结束时，2 人报名，出价 2 次（为达到成交要求） ，出其 不意买下。如果第一次价格过高，那第二次就必须出手了， 也是这样出其不意的套路。因为，大家都不傻，都在观望等 第三次拍卖，那时候竞争很容易上头，最后的成交价比第一 次的起拍价高是常有的事。而对于冷门的房产，你大可以等 房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这么会真的该房 产的保留价，而且 1 人出价一次就能成交。
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发表于 2019-9-10 17:13:56
发表于 2019-9-20 15:48:14
