老曹说园：独家地产开发模式的产业园区“已入生命枯竭期”

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　　本期嘉宾:曹志国先生（嘉宾名片：中联智创创始人，产业园区新标准全场景运营招商生态体系构建者）
　　当企业诉求回归需求下降时，当企业从重资产到轻资产思维转变时产业地产从战略到商业模式，到组织结构都失灵了。
　　时局让太多的人膨胀了，在北京的中关村，在国贸旁边的小面馆，随随便便一讲就是估值多少，一讲就是构建一个互联生态，最次也是一个联合创始人。当然房东在疯狂，在疯狂涨房租，投资人在疯狂漫长的等待，期待可以40倍，100倍的退出。
　　我们在讲一个数据，首批登陆科创板的25家上市公司2018年研发投入金额在营收中平均占比11.3%，合计拥有专利5726项，与创业板上市公司及可比A股上市公司相比研发属性更强。与行业平均市盈率相比，科创板首批上市的公司中近九成存在估值溢价，12家公司的溢价幅度超过50%。
　　地！只是一个载体，只是一个生产要素必备的条件而已，它将不是产品。这可能就是产业地产的归宿吧。
　　欢迎大家每期抛出自己的观点参与互动，共同探讨产业地产前行方向，下期再见！返回搜狐，查看更多
　　科创板已鸣锣开市，近期科创板的活跃和火爆程度，想必大家应该能够体会的到。
　　需要强调的是，我们通过统计，产业地产组织结构还是按照地产逻辑制定的，运营成本不是高，是特别高。
　　老曹独家观点：“未来产业一定是一个独角兽一个产业园；一个产业生态一个产业集群。”
　　从产业环境分析，实体企业不好是根源和本质问题！第三产业金融融资环境比较恶劣，地主家都没余粮，其它更不用说了。举例说一下互联网，是个创业就要做一个平台，拿一个模式就要改变历史，没有核心技术，依靠补贴模式换用户，换流量，运营到最后都只是“一地鸡毛”。
　　产业园区的发展也经历了风风雨雨。去杠杆、新旧动能转换、房地产市场动荡......一个个微妙的经济宏观事件，在全球经济动荡的背景下，犹如引发了一场多米诺骨牌效应，实体产业猝不及防的遭受了严重打击。
　　这是一个供需关系的博弈，我们好多运营商因为做的比别的园区早，赶上企业发展迅速，政策红利好，做成了一个又一个园区，其实我们都清楚，不是我们的能力强，是机会和努力的一个阶段性成果。
　　源头企业的环境变化，直接影响产业地产的存亡，可悲的是我们有多少园区思考过企业的本质。
　　最近我看到深圳出台一个政策，可以给新兴产业，高质量，高产值，高税收，人才高学历的企业直接供地，这些政策都在显示国家对产业扶持的决心与态度。独角兽企业具有巨大的领先优势，而中小型产业园区运营商在行业内的话语权较低，处在金种子期的企业影响力也颇为渺小。2019年产业园区企业会将更多的关注点放在投资拓展、战略扩张、选址复制、独角兽企业投资等维度。

　　本期主题:当国策提出房子是用来住的，国策开始向实体产业赋能时，为什么做产业地产园区企业越来越少？
　　老曹认为就和当下企业不在一个频道，这可能就是地产运营商不愿意做产业的本质。
　　国策对于房地产已经定调，再次重申房子是用来住的，虽然是和地产有关联，但是也深深的影响着产业地产的发展。
　　产业地产怎么了？前一段有朋友说产业地产以死，我的观点认为没那么严重，但是如此下去，地产开发商的产业地产将成为历史，“已入生命衰退期”。我们在看看产业人，没几个人在坚守了！
　　所以利润也特别好，特别是有地产背景的企业，产业经理人年薪也特别高，到处看到全国扩张招聘区域总的场景。
　　导语：本期讨论的主题有可能会对产业人的当下和未来带来些许影响。地产开发模式的产业园区“已入生命衰退期”，泡沫时代在2018年彻底终结了，未来迎接的是一个务实周期。
　　我们看数据，2019年1-7月，全国房地产开发投资额累计人民币7.3万亿元，同比增加10.6%。同期，全国房地产开发企业土地购置面积达9,760万平方米，较去年同期的1.382亿平方米减少29.4%；土地出让金累计人民币4,800亿元，同比减少27.6%；土地单价同比微涨2.6%至每平方米人民币4,912元。一线月土地市场平均楼板价跌至11789元/平方米，同环比分别下降48%和40%。
　　可是我又从另一些数据得出的结论确有点不太乐观，我们从产业地产运营商来分析，前50强45家产业运营商做产业的决心好像不是那么大！
　　【智创观点】：产业地产运营商做产业地产已经不具备优势！从思维结构、产业运营周期，专业性等维度来评定。
　　当风没了，人都冷静了，回归产业本质，所有将成为辉煌的历史故事经历，只有踏实的做产业才是本质，才有可能活下来。
　　近期科创板动向看，还有从新三板成功转战科创板的案例。像芯片、生物医药产业领域的公司颇受重视，医药等比较稀缺的行业标的，给的估值都很高。国内正在持续加大科技创新力度，助力实体经济乘风起航。作为承载改革重任和实体经济载体的产业园区，显然亦不能独善其身。2019年，产业园区也将伴随实体经济一道步入消亡与新生的新时代。
　　【智创观点】：产业地产走到今天就是决策者没有从企业诉求逻辑思维思考做园区的初心。完全是按照政府的诉求逻辑和自身经济指标前提下思考做产业园区的逻辑。
　　7月全国房地产销售稳定，开发投资依然平淡。“房住不炒”的定位不会改变，房地产市场有望继续保持平稳态势。国内前50家地产公司有45家涉足产业地产！如果按照正常逻辑推算，房住不炒，国策正在对产业全方位的赋能。
　　不论是为了配合拿住宅用地，还是为了当地政府满足双创双招双引！还是真想做产业，可能有各自的苦衷吧。感觉就是找不到产业地产的氛围！

被酒

把沙发带走。