出售二手房定价有技巧

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　　■ 业内人士认为，卖房也有技巧，房东可根据地段、房屋基本情况等制定合理的价格，并留有商量的余地。
　　“报价高了很可能错过好的成交时机，报价低了自己又觉得吃亏。”记者采访发现，不少市民在换房的时候，选择卖旧买新的方式，但在确定旧房价格的时候，遇到很多难题。
　　如果房子是多层，三层、四层的价格一般较高，二层、五层次之，底层和顶层最低。如果顶层和底层带花园价格会发生变化。
　　旧房周围的规划也会影响房子的价格。“如果房子周围要修建学校、大型商业中心、公园等，旧房的价格可能会上涨。但如果房子周围修建高楼，高楼建好后会对旧房的采光、通风等造成影响，价格可能会降一些。”蒋林说。
　　一般情况下，地段决定房子价格的高低，如果旧房周边有学校、商场、公园等比较齐全的配套，这套旧房一般比较好卖。
　　罗成建议，市民在卖房之前最好对房屋进行清洁，并对室内老旧家具进行适当更换，这样能增加房子的“颜值”，加快售房的速度。
　　据罗成介绍，物业管理不到位、绿化较差、停车位不足等，这些都是影响旧房成交的重要因素。
　　据罗成介绍，清水房与装修过的房子之间有较大的差异，就算是装修过的房子，也会因为装修风格、室内家具家电等不同，产生较大的差异。如果家具家电质量较好，使用年限不长，可以为房子提价，但如果家具家电非常老旧，则不能为房子提价。
　　市民韩先生的经历与曾女士截然相反。韩先生回忆，2018年，他与家人商量后，决定将房子卖掉，购买一套电梯房。
　　“定价78万元，卖了两三年都没有卖出去。”市民曾女士说，她的旧房在资中二中附近，周围的配套都比较好，房龄10年，建筑面积140平方米左右，户型结构为三室两厅双卫，楼层在2楼，简单装修。
　　■ “二手房价格难定，价格太高，房子不好卖，太低又不划算。”记者发现，不少市民在卖旧房时，定价是一件比较困难的事情。
　　二手房销售人员罗成认为，地段也不是决定房价高低的唯一因素。房子的楼层、朝向、面积、户型、物业等因素都会影响房子的价格。
　　随着生活水平不断提高，市民对物业服务有了更高的要求。记者发现，房龄在10年左右的旧房子，物业管理比较落后，有些小区存在垃圾清运不及时、水池不清洗等问题，而现在的物业在卫生保洁、服务业主、维护小区安全等方面都有很大的提升。如花草会定期修剪、水池会定期清洗等。
　　“卖房者在确定卖价的时候，可以走访几家二手房中介公司，了解同小区二手房成交均价。”二手房销售人员蒋林建议，市民应根据房子的实际情况制定合理的报价，并留有商量的余地。
　　“房屋面积过大或者过小，也会影响单价。”罗成说，面积在100平方米左右，这样的住房户型结构一般是套三，很适合一家4口居住，面积适中，不仅不浪费，住着也不会太拥挤。
　　2019年，由于工作变动，市民邱女士想将自己的旧房卖掉。“2013年，我在资中购买了一套110多平方米的住房，装修花了15万元左右。”邱女士在制定旧房价格的时候，采用了同区域新房的价格，加上装修款的方式，最后定价76万元，但因总价过高，房子一直没有卖出去。
　　据曾女士介绍，2018年的时候，二手房比较好卖，但因定价过高，错过了最好的卖房时机，旧房迟迟未能卖出。
　　“旧房的户型结构为三室两厅双卫，总面积108平方米，楼层在4楼。房子刚挂出去，就有很多人过来看房，当天晚上就卖了，成交价40.3万元。”韩先生说，事后才知道，他的报价远远低于市场价格。
　　“户型选对了，即使房子面积不大，住着也宽敞。户型没选好，再大的房子住着浪费还拥挤。”罗成说，如果主卧和客厅朝南，室内通风采光都很好，这样的旧房也比较好卖。有窗户的卫生间比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱。
　　如果房子面积过大，总房价就会更高，一定程度上制约了消费者的购买力。因此，如果房子的面积在150平方米左右，市民在卖房的时候，可以将房子的单价降低一点。
　　“旧房没有卖掉，新房就没有首付款。”邱女士说，这让她错过了购买新房的最佳时机。

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