遇到“一房二卖”怎么办？法官教你维权妙招

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　　二手房交易与一手房交易过程中出现的“一房多卖”情形的赔偿责任不同，其区别在于两者的民事诉讼主体不同：出现“一房二卖”的情形时，若为开发商与自然人之间的房屋买卖合同纠纷，则买方主张返还已付购房款及利息外，仍可主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任；若为自然人与自然人之间的房屋买卖合同纠纷，则买方仅能主张合同中约定的违约赔偿责任。
　　2. 加重“一房二卖”的违约责任。在签订合同时，尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。



　　因此，叶女士与张女士之间确系存在“一房二卖”问题，但仍需按双方合同约定的违约条款进行处理。最终，法院支持叶女士要求返还已付购房款及利息，驳回了要求支付已付购房款一倍赔偿的诉讼请求。
　　在“二手房”买卖日趋活跃的市场环境下， 法官提醒，在选购房屋时，应采取多种措施有效避免“一房二卖”的情形发生：
　　1. 尽快完成房屋交易。需及时办理房屋变更过户登记手续，或实际合法占有房屋。
　　但结合该司法解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，该司法解释第一条即明确该解释所规定的“出卖人”是指房地产开发企业，并非包含自然人之间的房产交易行为。故该司法解释所规定的“一房二卖”赔偿责任并不能在本案中适用。
　　3. 及时进行网签登记。及时在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示。
　　2018年5月份，叶女士向张女士以成交价119万元购买一套商品房，签订合同后，叶女士支付51万元购房款，剩余尾款双方约定68万元于卖方注销抵押完成后90天内支付完毕。在之后的交易中，叶女士发现张女士已先将该房屋出售给另一买主罗先生。随后，叶女士便将张女士诉至法院，以张女士“一房二卖”为由请求返还已付购房款及利息，并支付已付购房款一倍的赔偿。
　　法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，若能证实出卖人实际存在“一房二卖”的情形，买方确可获得已付购房款一倍赔偿的支持。

北辰羽墨つ

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