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土拍政策调整后，第二批天津土拍地块最高溢价率为15%(底价不变)，较调整前收缩32pct，地价触顶后启摆荡号机制。首批集中出让地块最终成交的平均溢价率为42%，且地价触顶后采纳竞配建的方式确认竞得方。此次新政的环节词为“摇号”以及“15%溢价率上限”，我们预期第二批集中供地最终地价(至少表面上的地价)将明显回落。
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确定性降低和购地资金门槛抬高，全体有益于融资优势房企从政策趋势来看，对房企的好处在于地盘表面溢价率会降低，但代价也是明显的，就是除了保守的现构成本(竞自持、竞配建、竞质量等)以外，一次性合理报价、摇号等方式会降低企业最终拿地的确定性。而需要留意的是，购地资金来源审查轨制已经越来越多城市开始采用，以前用马甲拍地和前端加杠杆的方式将难以为继，这将使得真正有资金优势和质量优势的房企获得更多自动权。
8 月10 日天津规划取天然资源局发布公告，延后7 月21 日公开挂牌的61宗地盘的出让时间，沉点调整即大幅下调地盘溢价率上限至15%，触顶后启摆荡号机制。我们认为以“稳房价、稳地价”为核心的北京模式正在逐渐推开，“价高者得”的竞拍模式或将成为过去式，这意味着行业利润率拐点无望到来。从土拍新政的优化标的目的来看，是用降低确定性来换取热点城市地盘溢价率下降，这意味着行业将面临更为不变的利润率空间。虽然不确定性添加，但我们认为竞质量要求、购地资历及资金严格审查等建立的准入门槛有益于优良房企，而行业全体利润率的边际改善是当前最敏感的动能。
“价高者得”或将成过去式，等候行业利润率拐点的到来从土拍新政的优化标的目的来看，是用降低确定性来换取热点城市地盘溢价率下降，这意味着行业将面临更为不变的利润率空间。虽然不确定性添加，但我们认为竞质量要求、购地资历及资金严格审查等建立的准入门槛有益于优良房企，而行业全体利润率的边际改善是当前最敏感的动能。我们继续沉点保举：1)财政报表健康，未来无望受益于融资优势，而且在多元化范畴具有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；2)目前杠杆较高但未来无望改善，且地盘储蓄或者周转能力具有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3)顺应存量资产价值沉估趋势的房企：招商积余、新大正等。
以北京为榜样优化地盘拍卖政策，控制溢价率成为新沉点7 月中央、住建部、央行等部分表态中，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需阐扬的感化，推广北京模式。本次天津土拍政策是遵照监管层指点标的目的进行的调整，也并非首例。8 月6 日，深圳公告延迟土拍，7 月30 日杭州公布第二轮集中供地土拍新规，主要体此刻三方面：1。 开展“竞质量”试点；2。溢价率上限由30%降至20%，竞质量项目上限为10%；3。 价格触顶后竞自持变成竞配建。北京模式的沉点即严限房价地价以及“竞质量”。从目前竞拍法则的调整标的目的来看，基本都在向北京模式看齐，目前城市政策核心能够确定在于限制溢价率，遍及将逐渐控制在15-20%以内。
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发表于 2021-8-14 01:32:03
发表于 2022-1-8 05:06:36
