2021济南房地产“先扬后抑”

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　　1月20日，济南市房地财产协会发布2021年济南房地产市场运转情况，市场总体保持不变，呈现先扬后抑态势。2021年新建商品住宅成交大幅增加，全年发卖11.27万套、1435.38万㎡，均价为13406.91元/㎡，发卖金额1924.41亿元，成交量创下2016年以来新高。
　　值得一提的是，2021年济南房地产市场商品住宅的套均面积达到127.37㎡创新高，此前2017年-2020年套均面积别离为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡、125.92㎡。从成交的面积段布局来看，100-120㎡面积段占比28.55%， 120-144㎡面积段占比44.67%，合计占比73.22%。非本市户籍家庭购房占比约18.3%。
　　市场观望氛围加剧。房地产行业风险现患遭到广泛关心，购房者愈加理性，市场观望氛围加剧。受金融政策的影响，跟着发卖回落带来企业资金压力紧张，将逐渐向上下游关联企业传导，添加了房地产行业现性风险。
　　2022年济南房地产市场怎样走？对此，济南市房地财产协会进行了走势判断。
　　规模保持不变。近年来，济南市刚性、改善购房者一曲保持在80%摆布市场份额，外地购房者约占20%摆布。根据当前的住宅户型、价格和信贷投放量估算，估计2022年住宅发卖量仍将保持在每年1200万平方米摆布。
　　2021年1-6月份新建住宅成交量每日约340套，二手住宅成交量每日约200套；7月份市场开始降温；10月份以来，住宅发卖量大幅下降，新建住宅成交量每日约200套，二手住宅成交量每日约120套，新建、二手住宅均下滑了40%摆布。
　　去年12月，中央经济工做会议提出，要对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期指导，探索新的发展模式，对峙租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支撑商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策推进房地财产良性循环和健康发展。
　　新建商品住宅库存基本合理，区域分化明显。截至2021年12月底新建商品住宅去化周期约11.2个月（2020年底为14.5个月）。从各区发卖情况来看，商品房发卖主要区域仍然集中在主城区东南部，历城、历下、高新、市中发卖量762万平，占济南市总发卖的53%以上。
　　地盘政策方面，2021年2月，政府天然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个沉点城市住宅用地实现两集中，集中发布出让公告，集中组织出让活动；8月，天然资源部提高地盘参打门槛，新增对房企开发天分、竞买资金等方面要求。济南地盘出让方面也送来沉磅调整，5月第一轮地盘集中出让时，大型集团房企参取度高，地盘溢价成交数量高；9月第二轮地盘集中出让时，企业参取热度明显下降，全部为底价成交，显现了中止和流拍现象；11月第三轮供地以当地企业竞得为主，大部门地块以底价成交，且具有流拍现象。
　　2021年是房地产调控政策稠密出台的一年，金融、地盘、住房等方面政策收紧力度空前。1月，央行、银保监会实施银行业金融机构房地产贷款集中度管理轨制，对银行机构设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限两道红线月，银保监会、住建部、央行实施督促银行业金融机构进一步强化审慎合规运营，严防运营用处贷款违规流入房地产范畴；10月，央行指出部门金融机构对三线;具有误解，指点主要银行精确把握和施行好房地产金融审慎管理轨制，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
　　市场库存充沛。跟着市场下行，企业发卖压力加大，市场供需基本平衡。库存量大、负债率高的企业，仍将通过降价促销策略回笼资金，短期内全体形势仍将呈现平稳运转形态。
　　价格指数走势方面，按照政府统计局发布的70个大中城市住宅价格指数情况来看，济南市新建住宅价格指数二季度上涨较快，三、四季度增幅平稳回落并下降，同比上涨5.1%；二手住宅价格指数同比上涨1.5%；租赁住宅价格指数同比上涨2.2%。
　　总体来看，济南市房地产市场活跃度回调，企业资金流动性趋紧，部门企业显现运营性风险，市场供需全体较为平衡，房价尚在合理区间波动。
　　济南市房协相关担任人介绍，2021年1-4月份济南住宅库存呈现加速去化态势，去化周期从2020年底的14.5个月下滑至10个月摆布；5月份开始，加速去化态势趋于平稳。
　　2021年，济南市房地产市场运转总体保持不变，呈现先扬后抑态势。新建商品住宅成交大幅增加。2021年，全市新建商品房发卖25.98万套、2110.80万㎡，同比增加32.26%；均价11805.27元/㎡，同比增加0.31%；发卖金额2491.86亿元，同比增加32.67%；此中，住宅发卖11.27万套、1435.38万㎡，同比增加27.60%；均价为13406.91元/㎡，同比增加3.95%；发卖金额1924.41亿元，同比增加32.64%。成交量汗青上仅次于2016年。
　　从各区库存情况来看，主城区历城、市中等区域住宅库存去化明显，应持续适当添加地盘和住宅供应；槐荫、长清、章丘等区域住宅库存量仍然较大，应合理控制地盘出让节拍，防止库存进一步积压。
　　跟着市场逐步回落至一般形态，估计短期内市场仍将保持平稳健康的运转形态，保持量价齐稳。

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