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当前，部门城市的改善型购房首付比例较高，导致房屋置换的资金缺口较大。我们在前期演讲中提出过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，一线和热点二线的改善型购房需求具有集中释放的可能。
事件：2 月24 日，政府住建部召开旧事发布会，提出满足合理的改善型需求2 月24 日，政府住建部召开旧事发布会。住建部部长王蒙徽在会上表示，本年将保持房地产市场平稳运转，保持调控政策的持续性和不变性，加强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，满足合理的改善性需求，推进房地财产良性循环和健康发展，勤奋稳地价、稳
风险阐发：全球通缩预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部门房企或显现信用违约。
按照我们对上海典型家庭的改善型购房模型测算，当前上海合适“满五独一”的普通家庭，如想从二房(90 ㎡)改善为三房(135 ㎡)，按上海商品住宅(非保障性)的中等假设价格、6M 滚动平均价格涨幅和70%首付比例测算，资金缺口约为改善(三房)购房总价的35%，家庭年均储蓄需求约为49 万元；如首付比例下降至50%，则家庭年均储蓄需求将下降至22 万元，将大大减轻居民改善型购房的资金缺口压力，也利于提振居民日常消费。
点评：改善型购房的合理需求提升，但资金缺口较大，信贷支撑力度无望提升1)“多孩政策”+“父母同住”，改善型购房的合理需求提升明显2021 年8 月20 日，全国人大常委会通过了关于修改人口取打算生育法的决定，修改后的人口计生法划定，一对夫妻能够生育三个后代。2021 年11 月18 日，中共中央、国务院通过《关于加强新时代老龄工做的看法》，提出“研究制定住房等支撑政策，完善阶梯电价、水价、气价政策，鼓励成年后代取老年父母就近居住或共同糊口，履行赡养义务、承担照顾义务”。在“多孩政策”+“父母同住”的政策导向下，居民的改善型购房需求提升明显。
2)当前个人住房贷款90%以上用于支撑首贷，改善型购房信贷支撑无望提升1 月6 日，银保监会在旧事发布会上发布的数据显示，截至2021 年11 月末，个人住房贷款中90%以上用于支撑首贷房(即用于支撑改善型购房的个人住房贷款比例不到10%)。央行数据显示，截至2021 年末我国个人住房贷款余额为38.3万亿人民币，其顶用于支撑改善型购房的贷款约为3.8 万亿元。
投资建议：1)2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新方法布局性纠偏，各大行提供并购融资支撑，“α风险”修复进入施行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2)我们认为行业流动性舒缓的同时，房地产金融审慎管理和“去杠杆”的趋势仍将继续深化，部门前期过度激进房企的“α风险”仍有表露可能，但我国房地产市场“β系数”健康不变的总体趋势不会改变。对峙“杠杆适度、稳健运营、质量立身、有序发展”的优良房企将送来“有序合作”的发展机缘，逐渐引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产物优良化、施工绿色化”迭代升级；住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，改善型购房信贷支撑力度无望提升。3)近期，本钱市场对房地产板块决心提升明显，板块送来“开门红”，优良龙头房企表现超卓。
沉点保举万科A/万科企业，中国金茂、新城控股；建议关心保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。
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发表于 2022-3-19 14:26:52
发表于 2022-3-30 21:22:38
