|
|
法院经审理认为，本案中，梁某取许某之间签订的《房屋买卖合同》系双方的实在意义表示，未违反法令、法规的强制性划定，合法有用，依法应予以确认。鉴于梁某在法院施行前已经签订合法有用的买卖合同并合法拥有该不动产，已经领取全部价款，且并非基于本身缘由未办理过户登记，其在房屋买卖过程中系善意且无过失，虽然未办理房屋过户手续，但梁某对诉争标的享有物权等候权，该权利足以排除法院的强制施行。故梁某的诉请应予以支撑，应依法确认诉争房产所有权由梁享有。
一是提起案外人施行贰言之诉，排除债务人的查封和施行。依据《最高人民法院关于人民法院办理施行贰言和复议案件若干问题的划定》第二十四条和第二十八条之划定，买受人需以案外人的身份提出施行贰言，且其贰言理由欲排除法院对涉案房屋的施行，需满足以下几个条件：涉案房屋需登记在被施行人（出卖人）名下；该施行系因出卖人和申请施行人之间的金钱债务而发生的施行；在人民法院查封之前已合法拥有该不动产；已领取全部价款，或者已按照合同商定领取部门价款且将残剩价款按照人民法院的要求交付施行；非因买受人本身缘由未办理过户登记。
本案中，买受人梁某选择了第一种布施途径，即向法院提起了案外人施行贰言之诉以排除涉案房屋的查封和施行。法院通过审核双方签订合法有用买卖合同、梁某合法拥有案涉房屋、已领取全部房款、房屋仍登记在出卖人许某名下等相关现实后，认定梁某对诉争标的享有物权等候权，可排除法院对房屋的施行。（记者 黄辉 通讯员 欢然）
梁某于签订合同当日依约领取了定金5万元，不久后又向许某转款14.7万元，购房款全部付清。之后，许某将房产证原件、房屋钥匙等交付给梁某，梁某对房屋进行装修入住并使用房屋至今，但梁某取许某尚未达成房屋过户。后因某租赁站取许某及其爱人赵某因钢管租赁产生纠纷，某租赁站于2020年提出财富保全申请，法院依法裁定对该房产进行了查封。
法院查明，2017年7月，梁某取许某签订《房屋买卖合同》。合同商定，梁某采办许某名下某房产，价款19.7万元，付款方式为一次性付款，合同签订后梁某领取5万元定金，由许某代管。
法官庭后表示，出卖人取买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全或强制施行的，房屋买卖合同虽然仍属有用，但房屋处于司法查封形态，形成法令上的“履行不能”，买受人将面临“钱房两空”的困境。为了保障买受人的合法权益，维护一般的房屋市场买卖次序，法官建议买受人选择以下几种途径依法进行布施：
全款采办二手房后，出卖人另案涉诉导致房屋被法院查封，无法办理过户手续，买受人如何进行布施？近日，江西省南昌市西湖区人民法院审理了一起施行贰言之诉，法院以买受人梁某已领取全部房款且实际拥有为由，认定买受人能够排除法院对房屋的施行，依法判令：确认案涉房产归买受人梁某所有；遏制对案涉房产的施行。
三是及时沟通协商，解封买卖房屋。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，应及时跟法院、出卖人和债务人有用沟通协商，一方面，能够督促出卖人及时履行对债务人的债务，还清债务后，由债务人向法院申请解封；另一方面，由出卖人或买受人本人提供其他担保财富申请解除对房屋的查封。如解除查封担保是由买受人自行提供的，其能够向出卖人进行逃偿。
为此，梁某向法院提出案外人施行贰言之诉，请求法院不得施行该房产，并确认房产归本人所有。
二是买受人可诉请解除《房屋买卖合同》，要求出卖人退还购房款并承担违约义务。如果查封发生在双方签订合同之后，购房合同是有用的，但是由于被查封房限制转让，因而合同无法继续履行。为避免丧失扩大，买受人能够法令上的“履行不能”为由，依法要求解除《房屋买卖合同》，出卖人退还购房款并承担违约义务。需要说明的是，此种方案买受人将无法达成买卖拿到房屋。
|
|
发表于 2022-5-31 06:40:49
发表于 2023-1-13 05:45:16
