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(三)需求布局：短期刚需观望情绪浓，改善性需求韧性强，大都城市90平以下住宅占比回落
流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍情绪延续去年下半年的低温态势，房企拓储投资力度偏弱，全国住宅用地流拍撤牌率仍居高位。依据中指数据，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计1995宗，在地盘供地力度减弱的影响下，流拍和撤牌地块数量同比别离下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率达23.4%，较去年同期提升5.1个百分点，较去年下半年下降3.1个百分点。
新开工方面，短期来看，在市场发卖未呈现明显复苏及房企融资端得到改善之前，开工或仍面临较大下行压力，但跟着房地产市场的逐步企稳恢复，企业新开工积极性或将有所修复，出格是热点城市新开工节拍无望加快。别的，地盘规模的缩量或成为下半年新开工修复的主要拖累项之一。全年来看，新开工面积难改下降趋势，灰心情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。
本年二季度，受国内多地疫情暴发等超预期要素影响，实体经济短期遭到的冲击较大，就业压力添加，加剧我国济下行压力。短期看，国内经济运转的表里部环境仍具有较大不确定性，稳就业保民生压力仍在。
1-5月房企到位资金同比下降超25%，降幅继续扩大。除操纵外资外，各项资金来源同比均下降，企业资金压力不减。2022年1-5月，房地产开发企业到位资金为6.0万亿元，同比下降25.8%。此中，国内贷款为0.8万亿元，同比下降26.0%；定金及预收款为1.9万亿元，同比下降39.7%；个人按揭贷款为1.0万亿元，同比下降27.0%。
三四线城市中，佛山、东莞、昆山、湖州等城市市场活跃度有所好转，购房者置业愿望提升，市场决心有所修复。但对于大大都三四线城市来说，当前市场仍处于深度调整阶段，短期继续优化政策的空间和力度均较弱，市场修复动力不足，估计短期市场规模继续探底，市场恢复仍需时间。
除此之外，拿地企业仍以国央企、地方平台为主，部门城市地方平台托底明显，民企拿地态度体偏谨慎。据统计，2022年首批次国央企及地方平台拿地宗数占比达75%，民企仅为25%。国央企和地方平台拿地规模占比持续在高位，未来企业格局亦将发生新的变化。
下半年，估计有益于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将逐渐企稳恢复，但全年难改下行态势，商品房发卖面积同比降幅或超10%。面对新的市场环境，企业该如何应对？
估计二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内部三四线城市市场或将率先企稳回暖。二线城市中，城市基本面较好，经济韧性强、人口流入量大，突出的住房需求对房地产市场构成无力支持的城市，在政策的持续显效下，市场或将继续好转，如杭州、成都、姑苏等城市。而太原、天津、贵阳、南宁等城市购房者置业情绪未见明显好转，市场活跃度不高，短期市场调整压力仍在。
图：2022年1-5月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图
受此影响，30个代表城市中超对折城市平均套总价延续上涨趋势，深圳、南京、无锡、芜湖等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，沈阳、福州、姑苏、廊坊、佛山等城市楼盘成交套总价均值取中位数均较2021年有所下跌。
2022年22城首批次推出头具名积较去年首批次下降58.7%，此中，仅合肥、厦门、深圳增加，其余19城推出头具名积较去年首批次均下降。大都城市首批集中供地主城区推出规模占比较去年首批次提升，武汉、长沙、福州、郑州、南京主城区地块面积占比均超六成。在地盘市场热度较低情况下，多城市优化供地布局、提高核心区优良地盘占比，以期提升房企参拍积极性。
(三)市场趋势：下半年市场企稳恢复，全年商品房发卖面积降幅或超10%，全年投资或微降
市场主流需求仍聚焦90-120平方米产物，代表城市90-120平方米住宅成交套数占比遍及在四成以上。从成交套数占比变化来看，大都城市90平以下产物占比下降，改善性产物占比有所提升。取2021年比拟，30个代表城市中，19个城市90平米以下面积段产物成交占比下降，刚需户型表现全体偏弱。19个城市120-144平方米成交套数占比有所提升；21个城市144-200平方米和21个城市200平方米以上大户型成交套数占比小幅提升，改善类产物表现相对较好。
2022年以来，各地积极结合本身情况出台相关调控办法，上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补助、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不竭发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因而政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对换控办法优化的敏感性弱，政策效果不明显。
本年以来，企业资金压力不减叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足。2022年1-5月，全国房屋新开工面积为5.2亿平方米，同比下降30.6%。全国房屋施工面积为83.2亿平方米，同比下降1.0%。房屋竣工面积为2.3亿平方米，同比下降15.3%。
2022年1-6月，TOP100房企累计发卖额均值为356.4亿元，同比下降48.6%，较上月收窄2.1个百分点；此中发卖额超千亿房企9家，较去年同期减少10家；超百亿房企85家，较去年同期减少47家。业绩方针方面，2022年上半年，15家代表房企方针达成率均值为32.0%，明显低于去年同期的50.5%。拿地方面，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7个百分点。
上半年，22城已全部达成首批次集中供地出让，北京、广州、上海、杭州、姑苏、合肥、成都等18城发布二批次，此中北京、福州、厦门、青岛、武汉、宁波、杭州、合肥、姑苏9城已达成竞拍。
分梯队来看，一线城市新建住宅价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处近五年同期较低程度；二线城市新房价格有所恢复，累计上涨0.33%；三四线代表城市新房价格持续低迷，上半年各月价格环比均下跌。分城市群来看，长三角上半年价格累计上涨0.24%，新房市场稳步恢复，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%；珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大，房价低位盘整，肇庆、中山等城市新建住宅价格累计跌幅居百城前列；京津冀新房市场分化，价格恢复动力不足；山东半岛新房市场仍显低迷，价格累计变化由涨转跌。
供给端，一是，估计将继续优化调整预售资金监管政策，更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。二是，降低企业税费收入，减轻企业资金压力或是企业端政策发力标的目的。
(二)成交规模：上半年沉点城市住宅发卖面积同比下降超四成，5月起环比转增，市场底部回升
2022年上半年，受多地疫情反复等超预期要素影响，全国房地产市场经历了史无前例的挑战，商品房发卖规模大幅下降，房地产开发投资累计同比初次负增加。同时，我国经济运转的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，稳地产对稳经济十分主要。本年以来，中央和各部委屡次释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创汗青同期新高，行业政策环境进入宽松周期。跟着疫情影响的逐步减弱以及政策效果的持续显现，5月以来沉点城市发卖面积环比转增，市场底部回升。
二批次中，上半年北京、厦门、福州、青岛、姑苏、合肥等9城已达成竞拍，成交面积较首批次继续下降6.0%，此中杭州、北京、宁波等热点一二线城市成交面积较首批次降幅超10%。核心城市地盘缩量将限制未来新房市场供应量，或导致这部门城市新房市场阶段性供应不足，市场沉启后，核心城市或面临房价上涨压力。
2022年上半年，宏观经济下行压力加大，稳地产对稳经济主要性有所提升，中央多次表态支撑地方当局因城施策不变房地产市场。但目前部门城市调控政策力度仍保持相对克制，在市场发卖继续下行的情况下，政策力度无望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复不变运转前，各地因城施策频次或将维持在较快节拍，供需两端政策均仍有空间。
出险企业切实处理本身问题，化解风险。一方面，可从公司层面引入国企进行混改，为企业增信，推进融资畅通，助力企业恢复一般运营。另一方面，收并购是目前房企风险化解的主要手段之一，此中项目层面收并购是现行收并购的主要形式，其优势是能够快速回笼资金、实现资产负债表瘦身等，但当前由于各种缘由，收并购成交效率不高，出险企业在此过程中应愈加自动做为。此外，颠末多年运营发展，企业遍及具有专业化优良团队，外行业调整过程中，更应保留核心团队，探索发展代建等新的业务发展模式。
四是，各地政策或愈加精细化，因城施策、因区施策，出台愈加精细化、针对性强的政策推进刚性和改善性住房需求释放；
1. 优良地块放量，部门核心城市主城区推地规模占比提升，多宗回炉地块下调起始价
价格方面，优势地域市场份额无望提升，如江苏、广东、浙江、安徽等地，对下半年全国房价构成布局性带动，全年商品房发卖均价或处于横盘形态。
二是，优化认贷认房尺度、降低首付比例和房贷利率、降低买卖税费等政策或持续，降低购房者的置业成本；
2022年1-5月，全国商品房发卖面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房发卖额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房发卖面积、发卖额同比降幅较4月别离收窄7.2和8.9个百分点，市场边际有所修复。
一线城市市场无望继续恢复。6月以来北京、上海市场呈现复苏态势，商品住宅周度成交规模上行，在房贷利率下行、引才政策发力等要素影响下，北京、上海市场或将进一步恢复。广州、深圳当前市场情绪全体不高，但6月以来广州楼市政策有所松动，政策效果有待进一步显现。
二手住宅方面，1-5月沉点城市成交规模明显下行，5月中下旬起市场情绪有所修复。2022年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积为3015万平方米，同比下降49.6%，较2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反复和市场预期偏弱等要素影响，市场成交延续低温态势，5月中下旬以来，部门热点城市市场情绪有所修复。
(一)价格程度：上半年新房取二手房价格累计均微幅上涨，房价呈现企稳横盘态势
国央企继续阐扬担任感化。在房地产行业运转不畅的当下，国央企仍需阐扬担任感化，推进房地产市场平稳发展。投资方面，建议聚焦优势地域和优势板块，使用数据东西科学决策，不盲目拿地，从投资端把握风险。
2022年以来，宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等要素，对刚需置业群体的影响愈加明显，购房者观望情绪更沉，出格是房价较高的热点一二线城市，低总价段产物的刚需客户买房愿望下降明显，需求释放动力不足，而较高总价段产物的改善性群体入市积极性相对较好，改善型产物表现出必然韧性。
百城新建住宅方面，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，房价现底部企稳迹象。依据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低程度，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月以来，在持续性的稳楼市政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。
2.核心城市地盘缩量或导致新房阶段性供应不足，下半年市场沉启过程中，房价面临上涨压力
图：2022年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关目标同比变化
三是，热点城市无望继续优化限购政策，答应补缴社保或个税成为样板，企业、法拍房等限购政策均具有优化空间；
沉点城市短期库存不变在相对高位，出清周期有所耽误。截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位，按近12个月月均发卖面积计算，短期库存出清周期为15.3个月，较2021年末耽误3.3个月；若按近6个月月均发卖面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末耽误5.0个月。
五是，估计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度无望继续加大。
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上半年沉点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企推盘愿望提升。2022年上半年，受购房者观望情绪稠密、疫情管控和市场发卖低迷等要素影响，房企推盘积极性不足，供应节拍明显放缓。据初步统计，2022年上半年，沉点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%，取2019-2021年同期均值比拟下降39%，较2019年同期亦下降39%。6月，企业推盘节拍有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模同比下降近四成，降幅较5月收窄约10个百分点，环比增加42%，市场供应端有所修复。
住宅用地楼面价保持平稳，溢价率继续下探。2022年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为6133元/平方米，同比上涨1.4%，平均溢价率为4.3%，保持在低位。
分梯队来看，依据中指查询拜访数据，2022年6月，各线城市置业愿望均有所提升，一线置业愿望强烈，二线持续改善。
5-6月，政策优化叠加疫情影响逐步弱化，热点城市房地产市场略有恢复，沉点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增加，据初步统计，6月环比增幅在五成摆布，同比降幅收窄至27%（若剔除安设房，6月环比增加近四成，同比下降约34%）。
2022年上半年，受房地产买卖市场活跃度不足、企业资金压力大等要素影响，当局供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出头具名积和成交面积同比别离下降44.3%和55.6%，此中成交面积处于2009年以来同期最低程度。
推出地价上看，2022年首批次22城中有18城推出楼面价较2021年首批次提升，但对于具体地块来说，多个地块下调起始价，出格是回炉地块。如厦门集美区中亚城、后溪回炉地块，下调起始楼面价幅度近5000元/㎡；宁波江北区CC09-06回炉地块起始楼面价由6404元/㎡降至5700元/㎡；杭州一宗地块降低起拍价，同时打消无偿移交保障性租赁住房面积。
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全体来看，为提高企业拿地愿望，带动地盘市场活跃度，本年以来，地方当局一方面拿出核心区优良地块，同时减少竞配建降企业成本，并有多宗回炉地块已本色性降地价。这些优良项目未来入市后区位及成本优势明显，或将对晚期拿地的项目产生间接冲击。
受市场成交恢复不及预期、企业资金压力大等要素影响，房地产开发投资同比下降。2022年1-5月，全国房地产开发投资额为5.2万亿元，同比下降4.0%。5月，房地产开发投资额为1.3万亿元，同比下降7.8%，单月降幅较4月收窄2.3个百分点。
图：2020年以来各线代表城市商品住宅短期库存出清周期（按近6个月月均发卖面积计算）
伴跟着稳经济一揽子政策的落地见效以及疫情影响的逐渐减弱，国内出产恢复无望进一步加快，除个体疫情防控仍较严格的城市外，受压制的消费需求无望逐步改善，同时地方专项债加快发行带动基建项目开工建设加速，基建投资的支持力度无望进一步提升。货币政策继续从总量上发力不变宏观经济大盘，下半年不排除继续非对称降息，房贷利率短期仍有必然下降空间。
上半年，沉点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业决心不足，成交规模为近几年同期最低程度，市场延续调整态势。依据中指数据，2022年上半年，沉点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%（受部门安设房项目集中网签等要素影响，6月广州、青岛和姑苏等城市商品住宅成交规模环比明显增加，若剔除安设房数据，沉点100城成交面积同比下降44%），取2019-2021年同期均值比拟下降31%，较2019年同期下降28%，市场情绪全体偏低。
具体来看，需求端，一是，估计住房政策取人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的主要标的目的，跟进城市的范畴无望继续扩大；
不一样梯队城市来看，2022年上半年，在部门地域疫情反复、政策效果不及预期等影响下，一线城市商品住宅成交面积同比下降32.9%，二线月，各线代表城市新建商品住宅成交面积环比均增加，但同比仍延续下降趋势，此中一线%，降幅明显收窄，市场决心有所改善，三四线城市同比降幅超三成。
运营稳健的民企在防控风险前提下，积极做为，把握机缘。房地产行业市场空间仍较大，稳健性民营企业仍需积极做为，抓住新一轮市场沉启机缘，实现稳健发展。
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投资方面，下半年竣工或逐步修复带动投资好转，但全年仍面临调整压力。2022年下半年，跟着买卖市场的进一步好转，企业投资积极性无望提升，出格是地方当局保交付要求下，在施工程建设或逐步修复，竣工或将对投资构成必然支持。别的，本年以来地盘出让金大幅度下滑，下半年地盘购买费或难有明显改变。乐观情形下，下半年开发投资小幅增加，带动全年投资额微增。灰心情形下，若买卖市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。
估计全年市场规模同比回落，灰心情形下，商品房发卖面积同比降幅或超13%。短期来看，三季度全国市场无望进入企稳恢复通道，但恢复节拍仍依赖于宏观经济的修复节拍、疫情防控效果、政策优化力度等方面。乐观情形下，估计下半年商品房发卖面积同比小幅增加，带动全年发卖面积同比降幅在7%摆布；中性情形下，下半年商品房发卖面积取去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；灰心情形下，下半年全国商品房发卖面积同比仍小幅下降，全年商品房发卖面积同比降幅或超13%。
22城首批次全体成交面积较去年首批次下降62%，出让金较去年首批次下降53%。22城中仅深圳、厦门、上海成交面积较去年首批次增加，其余19城均下降，此中广州、姑苏、郑州、济南、青岛降幅均超六成，天津、武汉、沈阳、长春降幅超九成。
上半年各线城市住宅用地供求规模均下降，成交规模降幅均在四成以上。此中，一线城市推出头具名积同比降幅超两成，二线、三四线城市地盘市场全体表现仍较低迷，推出头具名积同比降幅均超四成，成交面积降幅均在50%以上。多城市供地量虽然缩减，但为了提高企业拿地积极性，地方当局提高供地质量，优良地块添加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价布局性上涨，而三四线城市受市场下行影响较大，成交楼面价同比下跌超两成。
分梯队来看，截至2022年5月底，按近6个月月均发卖面积计算，一线个月，短期库存面临必然压力；三四线个月，市场库存去化压力较大。
百城二手住宅方面，依据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击，市场决心有所走弱，5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅无限，房价全体呈横盘态势。
从周度数据来看，5月以来，沉点50城商品住宅周度成交面积全体呈回升态势，第26周(6月20-26日)，沉点50城商品住宅总成交面积796.2万平米，同比下降14.1%。市场成交规模的环比提升，一方面，因政策效果初显，市场情绪有所修复；另一方面，部门城市项目集中网签，必然程度亦带动买卖数据回升（受部门安设房项目集中网签等要素影响，广州、青岛、姑苏、温州等城市近期周度成交规模显著增加，若剔除安设房数据，沉点50城第26周成交面积同比下降27%）。
全体来看，2022年以来中央及地方房地产供求两端政策虽然持续调整，但购房者置业预期不足，叠加疫情反复影响下，房地产市场仍延续低温态势。对于房地产企业来说，新时期，企业更需科学决策，鉴别潜力区域取城市，把握布局性机会，修炼内功，提升产物力取办事力，实现稳健发展。当前，跟着各地调控政策的持续发力，部门城市市场已现企稳恢复迹象，企业应紧跟政策变更，及时把握市场周期变化，调整营销策略推进发卖回款。
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发表于 2022-7-4 19:19:16
发表于 2023-3-7 20:42:03
