房地产融资“三箭齐发”将加速沉塑行业生态

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　　“第一支箭”支撑房企信贷融资，稳预期。从“保交楼”2000亿元免息贷款到万亿元授信额度，这此中，三条细则可见稳预期的决心和力度。
　　更主要的是，房地产是国民经济支柱行业，上下游财产链涉及高达50多个行业。“第三支箭”落地释放本色性利好，有助于不变房地产取金融、建筑、家居、基建投资等相关财产链系统。
　　“第三支箭”沉启房企股权融资，稳系统。相较于前两支箭，“第三支箭”是防风险、稳财产链系统、谋行业健康发展的主要利器。时隔6年多再次放开股权融资，且募资可用于补充流动资金、偿还债务等，既能给房企“输血”，又不会添加负债，同时避免地产商沉走高杠杆发展的老路。
　　其一，减轻房企资金压力之际，可加快并购沉组及不良资产出清节拍。自去年年底以来，市场化并购沉组推进效果不如预期，此次证监会调整优化房企股权融资五项办法后，买方会减少对加杠杆的担心，利于推动收并购。其二，再融资沉启后，国企、央企也可定向参取民营房企定增，这对行业及市场主体信用沉塑将有积极感化。再者，本次政策强化REITs取不动产私募基金的感化，将为保障性租赁住房、仓储物流、商业地产、财产园区等存量资产注入增量资金，有益于探索不动产新的运营模式。
　　多线并行，近期已看到房企债券融资边际明显改善。从“第二支箭”发布到接收民营房企增信需求邮件，再到受理龙湖集团200亿元债券储架式注册发行，仅用时三天，且单一房企债券融资总额升至数百亿元。核心是定向不变市场主体信用体系，缓解开发主体及房地产上下游企业偿债压力，防止出险房企扩容。如此一来，“三好生”房企将率先受益。同时，若债务成功展期，将不会触发债务交叉违约条款，避免了债务挤兑，可为地产商博得缓冲时间。
　　如此多管齐下，首先，可撤销金融机构对房地产相关融资产物的顾虑，调整风险订价，提示优良房企融资预期，包管运营性资金流入；其次，利于房企、供应商、施工方以及金融机构尽快告竣分歧，专项增量资金出场，缩短楼盘交付周期。“保交付”成功推进，让决心传送到每个购房者，是稳市场预期，亦是助楼市回暖的环节“钥匙”。
　　一是当下各大银行纷纷取优良房企签订授信和谈，意向授信额度已超两万亿元；二是2023年3月31日之前，央行将提供2000亿元免息再贷款，支撑商业银行提供配套资金用于“保交楼”，封锁运转、专款公用；三是“金融16条”中提到，“对于新发放的配套融资构成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。”
　　“第二支箭”支撑民营房企债券融资，稳信用。由人民银行再贷款提供资金支撑，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、间接采办债券等方式，估计可支撑约2500亿元债券融资。此外，“金融16条”中也提到“支撑开发贷款和信托贷款等存量融资合理展期。”
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　　短短20天内，房地产行业信贷、债券、股权“三箭齐发”稳融资。在笔者看来，这将大大加强房企流动性预期，对投资、发卖产生积极感化，推进供需两端发力，进而加速沉塑行业生态。
　　“三箭齐发”，引活水入渠，房地产行业加速新旧动能转换。辞别粗放式发展，行业投资逻辑无望从“旧三高”向“两低一专”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“低负债、低杠杆、专业化”。房地产行业无望送来平稳健康发展的新格局。