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答：我们房改课题组25年前做出的设想是：“市场供应商品房、当局提供廉租房”，并提出保障房要覆盖到我国50%的城镇家庭。在房改初期的2000年到2007年，全国保障房开发投资只占房屋投资比例的3%-5%，明显太少。从2011年我国开始推动棚户区革新，提供了3000万套保障房。但从总量来看，我国保障房建设不足，出格是在大城市中供求矛盾突出。
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答：人们所要的打消公摊，是盼望能把公摊面积给打消掉。但公摊面积不能没有，房屋不成能孤零零具有。打消公摊不会降低房屋总价，摊掉的价格要计入残剩使用面积中。购房者可能没有得到任何好处，反而房本面积小了很多，单元房价提高了不少。我个人认为打消公摊是做无用功，把公摊面积标注清楚就能够了，使用建筑面积计量是我国惯例，所有统计数据都是按建筑面积。当然公摊面积涉及建筑规范，不能随便改动，设想取施工都要愈加合理。
答：革新城中村其实就是旧城革新中的一种特殊业务。之所以要集中在超大、特大城市，是由于那些城市遍及缺房子，出格是保障房供不该求。好比在深圳，很多外来务工者租住在低价的城中村中，当局勤奋加大保障房建设，但是供求关系依旧紧张。而在三四线城市这种供需矛盾则不那么明显。
答：“房住不炒”的定位并没有变化。中央强调“房子是用来住的、不消来炒的”，既强调了住房的居住属性，也没有否认房产的财富价值属性，要防备的是房产炒卖，要遏制房产投机行为。但是需要指出的是，对“房住不炒”显现了一些误读，对它进行过度阐扬，至少已经构成了三种错误解读——一是解读为“房子是用来住的，不是用来‘买’的”，限制居民购房；二是解读为“房子是用来住的，不是用来‘卖’的”，限制开发企业卖房；三是解读为“房子是用来租的，不是用来售的”，违背了“租售并举”方针。我认为该当回归本源，对峙“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推进房地产市场平稳健康发展。
问：住建部部长倪虹在7月末召开的企业座谈会上强调，进一步落实好降低采办首套住房首付比例和贷款利率等政策办法。房屋总价不变的情况下，下调首付比例，能否可能引发金融风险？
答：“预售制”是我国在商品房开发过程中，自创海外经验构成的有用做法。通过房屋采办者提前介入，处理项目建设资金问题，同时也让购房者能以优惠价格提前买到房。在某些项目长进行“现房发卖”试点是能够的，但房价必定会比预售的要高。
答：“楼市经济是决心经济”。此刻中央调整房地产政策的要求，在一些地方并没有落实到位。很多在房地产“过热”时期发布的限制性办法照旧未做调整，这就是房地产市场恢复的最大阻力地点。虽然目前金融部分已推出多项信贷优惠政策，但都是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性政策。
答：按照央行的政策，把存量房利率下调的方式无非两种，要么双方间接修改合同，要么就是从头发放贷款替换原贷款。实际上这两种做法的本质一样，间接修改合同是最简单的，也不具有违背契约的问题。过去存量贷款银行利息率的调整，本就是按照央行划定同步伐整的。央行表态鼓励和支撑商业银行对存量房贷降低利率已经足够了，银行后续还要接受市场化的选择。
问：近年来，老苍生对打消商品房公摊的呼声较大，安徽合肥也在本年7月表示“将探索商品房发卖按套内面积计价”。在您看来，市场该当打消公摊吗？
答：不需要混合棚改取城中村革新的实在意图，这两项政策取推升房价没有必然关系。房地产市场的变化并非曲线传导，并不会由于有棚改、城中村革新，就能间接对房价上涨起到推动感化。
问：7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，支撑和鼓励商业银行取告贷人自主协商变动合同商定，或者是新发放贷款置换本来的存量贷款。8月1日，央行在2023年下半年工做会议上再次表态：指点商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。央行能否该当出台存量房降利率的强制性文件？
“推进房地产市场平稳健康发展”多次被中央提及。近些年来，购房者也同样对化解购房风险、打消公摊面积等呼声较大。如何让老苍生敢买房，住踏实，也同样是提振购房决心的主要一环。
答：我一曲对打消公摊的说法不太在意，真正有益于苍生的做法是完善住房双轨制，为低收入家庭提供保障房。公摊面积是房屋建筑面积取使用面积之差，包含室外楼道、公共楼梯、公共门厅、电梯间等，这些都是房屋的构成部门。打消公摊只不外是把公摊前的建筑面积改算为公摊后的使用面积，把公摊从“显性具有”变为“现形具有”，不成能打消，只是算法不一样。
问：我国在25年前就启动了城镇住房轨制鼎新，但时至今日，中央仍在强调保障性住房建设，问题在哪？
答：住房典质贷款在当年设想时，首付款比例取银行风险相婚配。但是在后来的房地产调控中，住房典质贷款这个便利普通家庭购房的金融杠杆，成为调控楼市采办力的手段，必然程度上偏离了这项贷款的本源。住房典质贷款首付款的一般比例，以20%为比较合理。首付款比例应遵照取银行风险相婚配的准绳，把首付款压得太低，银行风险就会提高；但如果首付款设置太高，就会加大居民压力，难以阐扬帮助普通家庭购房的感化。
本年7月24日，中共中央政治局召开会议，阐发研究当前经济形势，摆设下半年经济工做。在谈及房地产市场时，会议中初次明确提出：顺应中国房地产市场供求关系发生严沉变化的新形势，当令调整优化房地产政策。因城施策用好政策东西箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，推进房地产市场平稳健康发展。宏观层面而言，我国房地产市场呈现出怎样的新特点？面对新的发展形势，我们又该如何提振房地产市场决心？
从7月24日中央政治局会议，到近期住建部召开的企业家座谈会，相关刺激房地产市场的多厚利好信息频频引发社会关心。此中，关于房屋预售如何包管交付、存量房利率何时下调、一二线城市限制性购房政策调整等话题遭到热议，此中也不乏误读的声音。
答：房屋预售制本身没有多大问题，问题出在对预 |
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发表于 2023-8-21 13:13:18
