天津新房成交“爆场”的地方今年有“楼市大计”！

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　　365淘房《2019“安家西青”楼市大报道》后续还将对西青区的新房市场、实时楼市行情等进行深度解读，敬请持续关注。

　　精武镇和李七庄，是如今楼市最热的板块，锦庐、艺英里、万科西庐、金地艺墅家这几个红盘撑起了南部市场一片天。

　　对于杨柳青的关注度，可以提上日程来了，中北镇的下一个任务就是带动起杨柳青。
　　2020年示范区初见形象，2035年赛达产业新城示范区将带动核心区成为西青区的创新城、生态城、形象城、服务城。

　　侯台组团最核心的是水西公园所在的环内板块，规划出了一轮儿又一轮儿，土地整理也都做好了，但这块“宝”一直在憋着。
　　西青区已经很久没有出现过单价2万以下的房子了，但精武镇和李七庄三价联控地的出现突然打破了这个僵局。
　　我们将精武镇板块分为华苑西组团、大学城组团、学府工业区组团、大南河组团、小南河组团。
　　中北镇是西青区发展最成熟的板块，也算是进入了瓶颈期，前两年一度新房供应断档。

　　片区内的门道口地块、周庄子地块、大任庄地块均已亮相，计划今年出让，大寺板块将再度启动。
　　本期将重点为大家剖析西青区各板块的详细规划，以及未来的发展方向，一些关键“节点”，可以先期待起来。

　　为此，365淘房推出了《2019“安家西青”楼市大报道》，将对西青区进行为期一个月的持续深度解读。
　　锦庐和艺英里所在片区已公示规划，金旺南里、金旺北里、金旺佳园等居住区将拆除，改建绿地。
　　精武镇并不是由一片空白区“先规划、后盖房”发展而来的，并没有南站板块那么规整，分布比较零散，地理位置也“参差不齐”。
　　不过“爆表”的成交量也使它们有些“膨胀”，比如万科西庐已经不送精装修了、锦庐去年底的优惠点位也收回了……
　　一周时间西青区又是挂地、又是土地推介会的，感觉瞬间就“变了天”，西青区开年这速度……啧啧啧……

　　新规划4块居住用地，育水佳苑居住区、天津市第九十五中学，以及一些棚户区，都将拆除，改为防护绿地。
　　地块南侧就是精武门中华武林园，而精武镇已被列为天津5个特色节点之一（精武镇、北辰高新区、塘沽、滨海旅游区、大港大学城）。
　　规划的云巴T1线就是将曹庄地铁站与杨柳青链接起来，并且紧邻杨柳青的京福线已经接连挂地，发展趋势显而易见。

　　国耀紫溪别墅东侧规划了将近30万平米的居住用地。杨柳青板块未来一段时间应该要启动了。
　　容积率也是越来越高，比如锦庐、艺英里的容积率1.8，而现在公示的这块地容积率已是2.0了。
　　包括各板块的最新规划、新房市场、二手房市场、土地供应情况、实时市场行情等多方面。
　　除了亮相的，小镇西西里南侧地块已公示规划，仍然是大面积的居住用地，辅以少量商业用地，并建设2所小学。
　　京福线组团规划已公示，中间片区规划有3所学校，整体规划以居住用地为主，此外。

　　华苑西组团已经“完结”了。未来就这3个住宅项目：格调松间、联发地块、津城置业/融创地块。
　　3月1日的土地推介会上亮相了1-4号地块（住宅），其中4号地块2月25日已挂牌，起始楼面价10843元/平米，最高限价12468元/平米。
　　不过这块地的定位一定是改善，纯刚需就别等着了，而且土地推介会上没有地块亮相，所以今年应该不会动。
　　东马地块、大蒋地块、大蒋北地块、小蒋地块、小蒋北地块已在西青土地推介会上亮相，计划今年出让。

　　发展重心在中北镇、南站、杨柳青、华苑高新区（行政属于滨海新区）、大学城。
　　联发红郡旁边的14号地块以及博烨道南侧的K地块已经在推介会上亮相，预计今年出让。
　　目前来看，精武镇津涞公路以南并没有被划入重点区域，主要原因是这一片会以居住为主，没有特色产业。
　　中骏以楼面价10352元/平米拿下了一宗宅地；2月25日和27日分别又新上2宗宅地：
　　我们可以将中北镇分为4个组团：中北大道组团、侯台组团、曹庄组团、京福线组团。
　　据透露，联发地块有意与格调合作。片区指导价高层24000元/平米、小高层26000元/平米、洋房28000元/平米。

　　土地推介会上又亮相了16、17号居住用地，紧邻金地艺墅家南区，今年将出让。
　　共规划3宗住宅用地，73.7万平米，体量较大。地块内也规划有学校的，大概率会是幼儿园。
　　李七庄有一部分在环内，价格比较傲娇，比如万科东第洋房已达35000元/平米。

　　示范区分三期开发：一期由政府主导开发创新谷MSD；二期由政府引导开发创新工厂和创新社区；三期由政府引导开发产业研发片区和创新社区。
　　客观的讲，在环城四区中，西青区ZF是干实事儿的，仅从公示规划的数量就能窥见一斑，并且今年在轨道交通上又发力，要给西青区点个赞。

　　需要缴纳100%土地款保证金才能参与竞买，这说明意向拿地房企比较多，会出现溢价，未来新房价格会比现在的社会山、中骏雍景府等高一些。
　　片区内小产权房比较多，并且住宅地块不太规整，东一榔头西一棒子，未来的重点是整合与优化。
　　小南河组团目前并不是精武镇的重点地段，但也公示了相应规划，证明未来也将加入“组织”。
　　每个板块都有这样的规律，最先启动的位置都是比较好的，之后就距离核心区越来越远了。
　　鹏瑞利于2018年7月底在南站商务区南侧摘得3宗商业地块，定位为一站式的区域医疗及健康护理和商业枢纽。包括医疗、健康护理、养老护理、酒店和商业板块，预计2022年起分阶段开业。
　　南站板块的定位是“枢纽区”，未来天津6个高铁站形成闭合回路后，天津南站的客流量还将增加，扩建将是大趋势。
　　学府工业区组团一直是个待爆发的点，一方面位于地铁3号线沿线；另一方面距离外环仅约2公里，不少购房者对这3块地很感兴趣。


　　南站是继中北镇之后的第二大核心区，有概念，这对于板块发展来说是最大的价值点。
　　大寺板块最大的问题是园区围城，大芦北口工业园正在进行拆迁，到2021年把55个工业园合并成5个。
　　临近外环线区域已公示规划，最大的看点是距离外环线米以内地上建筑全部拆除，建绿色屏障隔离带。


　　所以，南站板块未来还有很多“故事”要讲，它的概念要高于西青区任何一个板块。
　　中北镇未来除了一小部分汽车研发地块外，没有规划产业，定位是生活休闲区，永旺、新城市中心、宜家家居、华侨城文创区等都是西青区的地标。

　　格调松间是精武镇价格最高的，已经突破的板块限价，产品价值和品牌溢价很高。

　　地块内的棚户区和辛院物流园也将全部拆除。改建绿地后，整体城市界面会好很多。
　　大学城组团目前仅有一个新房项目：金地艺墅家（北区），都是精装产品，最近推出的2栋11层小高层精装22000元/平米性价比较高。
　　2月26日其中的04号地块已经挂牌，起始楼面价10600元/平米，最高限价12736元/平米。预计未来新房价格会与华苑西板块差不多。

　　商务区北侧规划有一所九年一贯制学校，该学校将与北京为名教育集团合作，预计2019年1月开工建设。
　　这一片区优势是有地5号线，劣势是距离监狱比较近，就看买房人是否能突破邻壁设施的厌恶感了。
　　大南河组团目前在售的有金地艺墅家（南区）、万科西庐；卓越云门刚公布完案名，预计5月入市；华侨城地块还没有动静。
　　但即使是这样，这一片区性价比依旧是“人设担当”，今年还会有更多的新房供应，成交量可以挑起西青区的大梁。
　　刚开年，西青区就挂出了不少好地块，比如南站商务区、精武镇学府区等，价格仍处于理性范围，算得过来账，入市速度不会慢，今年的新房供应量少不了。


　　按照目前价格来看，京福线万以下，但确实距离中北大道稍远，不过最近规划的云巴T1线可将此片区与曹庄地铁站串联。



　　赛达产业新城示范区的发展定位和产业目标为：智能产业研发基地、创新人群集聚区、生态创新示范区。


　　西青区绝对是今年要重点关注的区域，目前楼市小阳春便是最好的证明，精武镇、李七庄的新房成交有多火热，不用想都知道。
　　张家窝组团的发展向西南，万科四季花城西侧已公示了规划，并确定了学校位置。

　　值得注意的是，规划图中博烨道附近出现了“M8”字样，这很有可能代表地铁8号线将通往张家窝组团。

莫忘初心丶

趁今日埋头苦干,免他日仰慕求人.