天津二手房“期中考”成绩公布！成交量出现“诡异的平波”

admin

　　另外有一点不可忽视的现象，今年新房市场异常强烈的迎合刚需，尤其环城和远郊，户型越来越小，总价也越来越低。
　　有些板块价格幅度大是属于结构性变化，可以忽略，比如双口镇、军粮城等；有些板块是因为受到新房挤压，比如精武镇、集贤里、中北镇等。


　　3月、4月小阳春，二手房价格保持增长，许多二手房业主信心大增，提高挂牌价格。
　　但有个规律，每当政策刺激，或者行情来了，新房和二手房成交量就会“倒挂”。比如今年的3月（小阳春）和去年的5月（海河英才）。

　　事实上，这也是正确的做法，市场上行期置换容易踩空，现在的状态反而更靠谱。
　　6月，市内六区和环城四区中，和平区、北辰区、津南区价格上涨，河北区持平，其它6个区平均价格均跌。

　　这对于一些落户但暂时不需要学区的人来说，又是一个新选择，会分流“下三区老破小”的购买力。
　　一方面，新房限价红利仍在，想卖房置换的业主越来越多；另一方面，有些人不认为短期房价能上涨，有点看空，想抛售房产。
　　其中西青区跌幅最大，达1.26%，这与西青区新房市场点状火热有关系，新房限价、供应充足必然会挤压二手房。
　　2019上半年，天津二手房成交了473万平米。不算差，放在近两年来看，这个数字都很不错。

　　事实上，天津从2月就开始发力了，虽然成交量仅2000多套，但却是在半个月内完成的，已经起量。
　　根据贝壳、我爱我家、中原地产3家的二手房数据，5、6月天津二手房成交量均接近4000套，企稳！相当于去年海河英才政策发布后6月的水平。
　　6月，天津十区93个板块中，价格上涨的有33个，跟3、4月相比是少了点，但比5月有所回升。

　　在“积攒”期间，很多买家都会观望，能逼定出手的只有较低的价格刺激，所以我们会发现，5月不但量跌了，价格同样也跌了。
　　天津楼市上半场结束哨已经吹响，随着365数据调查组6月份二手房数据的出炉，我们来复盘一下2019上半年天津二手房都经历了什么？下半年存在哪些变数？

　　今年新房供应量大增，以环城、远郊居多，对于环城业主来说，“1+1”的配置即将显现。
　　上半年二手房经历了一个完整的波段，波峰在3月，成交量最高，之后冲高回落。
　　6月“年中大战”，各项目火力全开，价格一次次刷新眼球，势必会掀起成交小高峰，因为网签滞后，数据会在7月才显示出来。
　　❖与成交量相同，天津二手房的成交均价（市内六区+环城四区）在上半年也走出了一个完整的波段。
　　❖6月成交房源中，70平米以下依旧占比一半，不过较5月有所减少；70-90平米的成交房源量有明显增长；120平米以上的也微增。
　　如果是2016年上半年买的房子，那已经获利，一个新盘的交付就是至少10%的换手率，这又是一个压力位，卖家和卖家之间也要竞争，价格受“挤压”。
　　去年落户新政公布当月，二手房成交量猛增，并不是新天津人造成的，是之前的观望人群果断入市了。
　　成交量连续3个月低于50万方，价格会走低；连续3个月高于100万方，就会涨价。
　　从2018年5月“海河英才”计划推出以来，截至今年4月底，天津引进各类人才16.25万人，平均年龄31.8岁，相当于过去2到3年引进人才的数量，创历史新高。
　　❖ 涨幅前十名的板块为：小淀镇、、三条石、常州道、体育馆街、铁东路、海教园、北闸口、柳林街、八里台、桃园街。
　　❖ 跌幅前十名的板块为：大寺、大胡同、双口镇、军粮城、精武镇、小白楼、中北镇、嘉陵道街、万新村、集贤里。
　　尤其今年新天津人陆续涌入，这两个区域更是他们锚定的对象，毕竟150万以内的“老破小”可选择性很多，最关键的是，学区都还不错。
　　比如北辰大张庄的新城悦隽风华、中梁津门首府最小户型仅77、78平米，总价最低能控在80万左右。
　　有只降了几万块的，比如南开区，议价空间在3-5%，成交周期不长，这与新房供应少，地王房价高有很大关系。
　　市内六区的二手房可以靠学区价值、配套资源支撑，但环城二手房完全要看新房“脸色”。
　　这16.25万新天津人肯定不会集中一个时间点入市，落户后需要对楼市考察、观望，2019年才是新天津人陆续进场的时点。
　　一方面是供应量巨大，另一方也确实跌不动了，有的小区价格已经回到2017年底，很难再往下走了。

　　6月与5月的日均带看量基本持平，而且成交量也持平，这一阶段的二手房像温吞水，没有“波澜”。
　　有些业主之前期望较高，但二手房经过盘整，已经趋于平稳。再加上新房一直优惠不断，有置换需求的也就认头出货了。

　　有些观点认为“不要再碰老破小”，但在刚需为王的天津，只要教育资源不均这个现状不改变，“老破小”依旧有它的价值。

　　两点原因：市区“老破大”不符合改善需求，少有人接盘；新房优惠不断，比选择次新房更合适。

　　去年下半年二手房成交量一直低位徘徊，这不奇怪，但今年小阳春成交量猛增后，还能扛在中位，靠什么“续命”？
　　所以及时行情只能看二手房，因为二手房是当月的签约数据，而新房的签约数据是滞后的。
　　从贝壳找房数据来看，挂牌量是越来越高了，从年初的5万多套一路飙至现在的8万多套。

　　一般来说，如果没有政策刺激，横盘期会持续3-6个月，现在二手房处于横盘期初始。
　　6月延续了5月的态势，成交均价还在走低，但跌幅缩小，进入横盘期，价格企稳。
　　❖ 一正：政策刺激，市场反应快且及时，将由横盘而向上，但这是短期波动，政策效应衰减后还会回调。
　　最近3个月二手房成交量都在80万方左右，不具备降价的基础，也不具备涨价的可能。
　　要想完成交易，得要有人接盘，谁来接？除了自生购房需求以外，新天津人占比很大。


　　上半年新房成交面积将近600万平米，2018年全年是1200万平米，遵循“量涨”的基调，下半年新房供应量会更猛，限价红利将激发更多人的置换需求。
　　目前天津落户人数持续增加，预计下半年二手房成交量不会出现“断崖式”下滑，依旧有支撑。