预告登记轨制能够有用避免“一房二卖”

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　　预告登记轨制是民法中权力不得滥用准绳及诚笃信用准绳的具体表现，能够有用避免“一房二卖”。撕毁合同的预售人基于对不动产的现实管领和节制，凡是处于强者的地位，而购房人常常处于被动和弱者地位。购房人假如无法防止房屋被以更高价钱出卖给他人，这就对处于弱势地位的购房人极为晦气。在成立了预告登记轨制的情况下，购房人假如将这一请求权进行预告登记，开发商就无法违背预告登记内容对房屋进行处分。实施预告登记轨制，付与债务请求权以物权的匹敌力，有益于对经济上弱者的庇护，这也合适当今法令沉视庇护弱者的价值趋势。
　　不动产预告登记轨制将物权法理论和债务法理论无机地连系起来，使已登记的不动产品权变更请求权颠末公示后，具备了匹敌第三人的效力，即付与了必然的物权效力，既庇护物权请求权又庇护债务请求权，能够有用地庇护上述景象下的不动产请求权，最终达到均衡不动产买卖傍边各方好处的目标。因为本国现实情况及法令布景的不一样，列国对预告登记轨制的目标、合用等做出了不一样的划定。
　　在本案付阿姨的案例中，假如由于特别缘由导致无法及时办理房屋所有权证书，付阿姨能够让其儿子持身份证、登记存案的商品房预售合同原件向不动产登记部分申请预告登记，房屋进行预告登记后，未经预告登记权力人的同意处分不动产的，不发生物权变更的效力，如许付阿姨一家就不必担忧本人的房屋被开发商以更高的价钱出售给他人。
　　湖北今天律师事务所马佳莉律师指出，预告登记是为了保全未来发生的不动产品权而进行的一种登记。预告登记做出后，并不导致不动产品权的设立或变更，而只是使登记申请人取得一种请求未来发生物权变更的权力。纳入预告登记的请求权，对后来发生取该项请求权内容不异的不动产品权的处分行为，具有排他效力，以确保未来只发生该请求权所等候的法令结果。
　　付阿姨碰着的问题，很可能是由于开发商一房二卖导致。在《民法典》第221条明白划定，当事人签定买卖房屋的和谈或者签定其他不动产品权的和谈，为保证未来实现物权，按照商定能够向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权力人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债务覆灭或者自可以或许进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
　　付阿姨2001年在某小区一次性采办了3处房产，两处登记的是儿子的名字，一次登记的是姑娘的名字。由于家庭涌现一些变故，这三处房产一曲没有办理不动产证。但是开发商已经把房子交付给付阿姨，并且一曲是付阿姨担任出租。就在去年，付阿姨的儿子看中一处学区房预备买进，由于手头钱不敷，付阿姨的儿子和付阿姨商讨后决定卖掉之前付阿姨帮其购入的一套房产，可当他预备办理房产证时发觉，这处房产竟然已经办理到他人名下。付阿姨一下傻眼了，她不晓得本人怎样去处置这个问题。本人住了快20年的房子，怎样就不是本人的呢？
　　但是，也必需留意一点，假如在可以或许进行不动产登记之日起九十日内未申请不动产登记的，预告登记就会失效。像付阿姨家里这种已经发生“一房二卖”情况的，法令也划定了布施路子，付阿姨能够向法院告状开发商，要求开发商返还已付购房款及利钱、承担违约义务、承担不跨越已付购房款一倍的补偿义务。
　　预告登记最早发端于晚期普鲁士法所划定的贰言登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地域民法所继受，成为民法中的一项主要的物权轨制。

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