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前面也讲了园区的REITs和资产管理在提速。我就不再逃述了。确实资产管理此刻成为我们园区，特别是头部园区最关心的工作，园区长周期投入比较大，产出比较慢的形态必必要找到一个资产优良的循环通道。
能够沉点看一下园区运营办事，在座都感觉办事仿佛是一个看不见，摸不着的工具，以至很多园区感觉办事还能不能收费，这个业务能不能做大。我们看一下从中电光谷运营办事收入的形成来看，它在2020年受疫情影响，业务是下滑的。但是财产园运营办事收入已经差不多5个亿，此中比较大项的第一是设想取建筑办事，第二是物业管理办事，其他的还有能源办事，涵盖园区的餐饮、酒店、园区金融等等，涵盖聪慧园区等等这些办事。
第二块2020年财产投资也成为园区主要利润来源。刚才前面如是研究院的专家，涵盖中信的专家都在提，此刻本钱市场在打开了，对园区企业。什么样的园区企业更容易上市，或者能得到更好的估值，其实是模式上更有先进性，好比说办事类的占比，涵盖一些创新业务的占比比较高的，涵盖像财产投资，这样的收益比较高的园区，会得到本钱市场更高的关心和估值。好比说以张江高科600895股吧)为例，它长短常典型的已经升级到了园区3.0模式，以股权投资、财产投资为主这样的业务模式。能够看到，张江高科虽然是很成熟的园区，新建的园区可发卖面积并不大，但是它的营收布局相对很低。特别是利润里，大头其实是来自于财产投资的收益，占利润的绝大部门，以至是全部。这就说明财产投资的价值，所以我们在座的园区，此刻其实大大都都还处在一个初级的，靠园区房地产相关收益为主的阶段，必然要抓住行业变化的趋势，及时的进行一些盈利模式的升级。
当然还有更主要的就是此刻跟着一些AI等等新兴技术的发展，此刻一些聪慧园区，涵盖虚拟园区等等，能催生出园区4.0以上新型的业务模式，这个大师要愈加的关心。
上面快速把创新演讲五风雅面创新点给大师做了概要的讲解，时间关系如果后续各位园区同仁对这些方面具体某个点还盼望跟我们进一步的交换，能够跟和君财产园区事业部，涵盖选址中国做进一步的交换。我们和君财产园区事业部是2015年正式成立的，聚焦于财产园区征询和办事，依托和君集团一体两翼的业务模式，由于和君是国内本土征询行业数一数二的一家企业，成立20年的时间，累计到此刻办事各类企业有6500家，这些企业大部门都是聚焦于这些战略新兴财产。
这个演讲我们总结了五风雅面，创新的模式，第一风雅面是整个财产园区在盈利模式的创新，第二是园区的数字化创新，第三方面是园区的融资模式、本钱运做的创新，第四方面是政策的创新，第五方面是招商和运营办事方面的创新。
在座的各位都是园区界的持久从业者，对园区的发展长短常熟悉的。我们大体总结了一下，从园区从草创开始建设到成熟，到后期，大要会经历这么三个典型的阶段，第一个阶段是叫园区的开发商，环绕开发或者园区的开发建设、出售、出资，第二是园区运营商的阶段，这个阶段基本比较成熟，该卖的，该租的都差不多了，这个时候更多是园区的办事为主的阶段，第三个阶段是更高阶的，我们是环绕财产投资，或者园区的一些优良企业的投资这样的阶段，其实从前面中信的专家等等专家都阐发，本钱市场，或者说对于REITs基金，更看好的是更具有先进模式的这些云趋。
2020年园区的开发标的目的，房地产开发模式更多往财产办事的模式在加速的趋势。我们有几个典型的案例，第一我们也是园区界老牌的企业中电光谷总部在武汉，香港有一个上市公司，后来被中国电子收购了，此刻是中国电子部属的一家企业。中电光谷它晚期也是像国内大大都园区一样，是一个以房地产开发、园区开发、发卖、租赁为主要模式的企业。从2015年开始，它就明确提出了从园区开发商转型为园区运营办事商这样的战略改变。到2020年，能够看它的半年报显示，也有2015年、2019年到2020年这样的一个数据的对比，整个营收过程里，2015年大头，80%以上还是园区房地产开发相关的收入。到了2019年，差不多有40%以上已经来自于财产办事。到2020年的上半年，进一步的办事占比达到了52%，说明已经完全是一个靠办事为主的模式了。
创新范畴数字化转型未来更高阶的，要建立财产园区的工业互联网平台，此刻工业互联网该当是未来巨大的风口，这个是我们园区此刻还在很晚期的阶段，园区里有大量的战略新兴财产和企业，我们环绕这些战略新兴企业去建立工业互联网的平台、财产互联网的平台，可能这是园区有先天的优势。涵盖建立财产大数据核心等等。
可见这种轻资产类的业务占越来越大的比沉，此刻像设想建筑和物业管理还算是一些比较初级的园区办事，它也在探索，好比像聪慧园区等等更高端的园区的办事。涵盖像我们办事过的中关村000931股吧)软件园等等头部的标杆园区，他们的IT办事，或者人才培养相关的办事占比收入已经很是可观了。好比IT办事上亿元的产值收入。
这也是政府一系列政策推进，在2020年4月，网信办发的这样一些政策。此刻园区的数字化创新，其实还在比较晚期的阶段。此刻很多园区还是制造园区基本智能化管理、智能门禁、一卡通等等，这其实是一些最根本的园区智能化。此刻还有一些园区企业，涵盖办事的中关村的科技园，他们在建立园区本身的数字化运营的系统，涵盖客户关系管理，涵盖招商管理、设备管理等等一系列，此刻稍微走的前一点。但是也看到，大师都在探讨之中，真正做的出格好的也无限。这里有其他的案例，天安云谷相对做的好一些。
最初更主要是财产发展政策的创新，这对于各个企业来讲是更关心的。我们也办事像银川，西部的省会城市，合作力很弱，但是它在一些政策上创新，所以全国的互联网病院它那有很是独特的政策，全国互联网病院基本上落户在那，涵盖前些年比较热的新疆霍尔果斯等等都由于有政策冲破，对园区产生很是主要的推动感化。
12月18日，2020第四届中国财产园区新驱动力峰会暨2020年度中国财产园区金梧桐奖的颁奖仪式在北京举行，会上，西北旺联社副总经理，和君征询高级合股人、和君财产园区事业部主任王鹏发布《2020年度中国财产园区创新发展演讲》。
第四方面，政策的升级创新。政策创新在加速，由于园区从我们的察看，和君财产园区事业部办事了全国，涵盖中关村园区，涵盖其他的地方园区。察看到此刻整个财产园区是一个很是红火的范畴，各个方面的力量都在进入，除了保守地方当局管委会，涵盖大量的房地产企业，涵盖一些实业巨头，还有一些轻资产运营公司，涵盖还有本钱都在鼎力的进入财产园区范畴，导致园区此刻变成了一个相对同质化出格明显，过剩的范畴。系在这个情况下园区必需找到本人的核心合作力和差同化，这样才在招商的时候会有一些针对性的优势，要否则此刻我们看到基本上园区成了千园一面的情况，一说财产主导，都是战略新兴财产，要么新一代消息技术，要么是节能环保，要么是医疗健康，要么是文创，基本上跑不出这些大的标的目的。所以涵盖我们接触县级园区也做生物医药财产，大师有没有考虑到这个园区适不适合做这样的财产，你跟此外园区比拟较有什么样的差同化合作力。所以我们想政策创新是一个能够缔造园区差同化合作力很是主要的标的目的，大师必然要关心。这两年比较热的，一个是营商环境相关政策创新，这个其实也是很多园区企业很是关心的。好比说能否快速的给他办理相关的一些证照，能够加速他的入驻，或者给它很是好的财产链办事，都长短常关心的。第二是相关人才政策创新，涵盖人才落户，涵盖人才的一些购房，或者是相关支撑。人是此刻越来越成为战略新兴财产核心要素，我们也接触很多客户、园区，涵盖入驻的企业，他们在调查园区的时候很是关心是这些人能不能跟着一块去，这个园区能不能对这些员工有吸引和保留，以至看到这个企业的老板，本人选中一个园区之后，会开着大巴车，带着很多核心人员去看，由于这些人如果不能去的话，这个企业是不成能去的。去年我们也帮着天津的京津科技城也做了针对性的创新政策，这个政策在去年，涵盖本年天津市定点到天津宝坻中关村科技城，也成了他们很是具有合作力的差同化特点。
掌管人：接下来长短常分量的嘉宾，所有宾客必然打起精神了，接下来这个环节是干货满满，学问点很是很是稠密，大师必然不要错过，出色的内容。接下来有请和君征询高级合股人、和君财产园区事业部主任王鹏，取我们一同分享《2020年度中国财产园区创新发展演讲》。有请！
最初，产教融合的办事，刚才我们说了，企业发展，特别吸引一些好的企业，人才是一个很是主要的要素，涵盖来提供人才的供给，所以此刻园区环绕人做一些办事长短常主要能够吸引企业的手段，所以此刻我们也看到，很多的园区在建一些科研机构，或者是大学，或者是人才的培养一些机构，其实这对于我们提升财产办事能力，涵盖吸引好的企业都长短常很是主要的。
第五方面，园区的招商运营创新。这该当是大师今天很多在做的事，我们就总结几个比较有特点的，或者这几年比较新兴的一些模式。
第三方面，园区的融资，或者叫本钱运做模式创新，刚才几位专家也提到了，本年注册制，涵盖科创板等等，这些是创新的政策推出，其实该当说打开了中国本钱市场的一个超等的机缘期，按和君的判断，这个注册制的推出，前30年是分水岭，后30年是中国本钱市场真正大发展的机缘期。对我们园区来讲，政策前面也讲到，有一些园区上市的例子，好比说园区政府对于国有布景开发区、高新区有这样的一个推动上市的政策，别的一些轻资产，或者其他范畴的企业，也都在纷纷的加速。所以说我们察看到，从2019年到2020年，园区相关的企业掀起了上市的高潮。好比说这上面有几个典型的，2019年中新集团上市，力合科创，还有易商红木，能够看到几大类，一类是国有的园区，第二大类是做轻资产运营的，第三大类做本钱出身的，还有一些做专业物流园区的，其实这些都表白各个类型的园区头部企业，城市具有更好的机会。我想千年的机缘期我们必然要抓住。
除了像中电光谷这样的企业，2020年我们察看到越来越多的头部园区企业在规划战略发展标的目的里，提出了要提升财产办事业务占比的战略转型。从沉资产要向轻沉资产并举，或者轻资产转型的这样模式。好比说以鸿坤为例，未来推进1：1的战略，50%的收入来自于房钱的收入，50%的收入来自于其他的财产收入。涵盖像联东也提出要加大增值办事，税收减免等等这样的一些新兴的办事。
我们也是有一个持久的判断，我们中国的财产园区目前还在持续阶段，到中期该当是地产开发+物业持有+财产办事+财产投资这样四位一体的盈利模式，到更远期是物业持有、财产办事+财产投资，鼎足之势的布局是比较合理的。
第二个招商的特点，财产园区和财产巨头的跨界联合，这其实对于园区来讲是一个很是好的模式，由于财产巨头是我们需要的龙头企业，他们有很多是业务扩展，布局的需求，如果我们跟它很好的跟尾，来去共建一个园区，其实对于拿我们的项目，涵盖达成招商都长短常很是好的和主要的，这两年比较典型的例子，像招商蛇口001979股吧)联合中国移动来制造湖北的5G财产园，涵盖本年的5月，58集团携手初创高科在南京成立58的区域总部，这些都长短常典型的模式，这样的话强强联手，互相得利，其实长短常好的模式。
第三是园区的财产基金在高歌大进，本来很多基金是一个比较时髦的工具，但此刻已经快成了很多中大型园区的一个标配的业务，提出来了“一园区一基金”等等这种模式，这里基金一方面是招商的一个很是主要的手段，很多企业，如果光是以地盘和政策，其实已经是很难了，所以这是一个招商的主要手段。第二通过基金园区分享好企业的架构和增值，这对园区来讲长短常主要的。
王鹏：感激主办方，大师手里拿到一本红色的演讲，这是我们接下来要发布的2020中国财产园区的创新演讲，这个演讲是我们和君的财产园区事业部和选址中国依托于多年对行业的察看。以及持久办事于财产园区的一些头部企业，涵盖一些成长型企业的总结，供大师来参考。
第一是飞地招商的模式，这个是比较创新的。首先飞地有两种，一种叫正向飞地，一种是反向飞地，正向飞地从比较核心的，高级此外城市，在初级别城市有一块飞地。比较典型的前几年北京市要转移这些医药的产制造企业，后来沧州的渤海新区他们也要成立这个园区，他们在渤海新区给了北京一块飞地，在税收涵盖天分互认等等方面，就会享遭到类似于北京的特点。税收也要大部门到北京，注册地址的改换，这样的话对于地方当局，涵盖企业都是一个很是主要的利好，所以促成了北京这些医药企业集中三四十家迁到渤海新区。别的一个反向飞地，地方企业也有需求，到核心城市设立研发总部或者企业总部，人才吸引，涵盖提升企业的价值感触感染都长短常有好处的，此刻有反向飞地，一些地方能够在北京，或者上海一线城市来设置一个地方的核心，这样也能够有税收或者是天分互认方面的政策，也会推进。这长短常大的战略。
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发表于 2021-1-10 07:01:02
发表于 2021-2-1 13:28:01
