喆荐｜中国房地产市场2020总结＆2021瞻望

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　　地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指点下，地方当局因城施策愈加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地愈加灵活地因城施策，多地从供需两端连续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但全体来看，除深圳等个体城市外，大都城市出台的调控政策较为温和。
　　代表企业发卖业绩增速有所放缓。2020年1-11月，20家品牌房企累计发卖金额5.4万亿元，同比增加9.0%；累计发卖面积4.0亿平方米，同比增加10.7%，增速较去年同期别离收窄6.6和3.9个百分点。3月以来，跟着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企发卖业绩取去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，估计在冲刺全年发卖方针下，代表企业全体发卖规模仍将保持不变增加。

　　企业拿地发卖比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增加8.6%。20家代表房企拿地金额占同期发卖金额的比沉为29.7%，较2019年同期有所回升。代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支持的高能级城市，新增土储中一线月代表房企在一线
　　2020年沉点城市全体供应规模略高于去年同期。据初步统计，2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增加约3%。短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增加11.4%。按近12个月的平均发卖速度计算，截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末耽误1.9个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但全体仍处合理区间。
　　2021年，全国房地产市场发展节拍将放缓，全体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进布景下，人口及地盘等环节资源将加速向城市群和核心城市聚拢，聚焦城市群和核心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得留意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支持度不划一要素影响下，沉点区域房地产市场发展行情具有必然分化，应留意把握区域分化带来的布局性机会。
　　受一体化推进节拍及短期规划利好无限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，全体销量较过去高位具有必然差距，在政策不变、供应充沛的环境下，需求将稳步释放，估计2021年京津冀全体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策不变，需求旺盛，供应充沛，估计市场销量将继续增加；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地域，受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐渐消解，需求无望低位回升。
　　从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。二线部门城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线个百分点。三四线%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，此中长三角累计涨幅为近四年同期最高程度。
　　注：不一样城市楼盘成交数据覆盖区域不一样，如北京、上海等地涵盖所有区县，沉庆、廊坊等仅覆盖主城区，不涵盖下辖县市；不一样城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据细致说明。2020年数据均为1-10月统计数据，下同。
　　跟着疫情影响的逐渐衰退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期程度，房价下跌城市数量占比仅两成摆布，全体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年同期有所扩大；二线月以来部门热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，全体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对迟缓。

　　2020年沉点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，全体规模接近前三年平均程度。据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，全体规模接近前三年平均程度。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场买卖量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采纳的各项支撑政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增加态势，绝对规模赶超前三年平均程度，市场持续恢复。
　　2020年，一个不一样寻常的一年，新冠肺炎疫情爆出，国表里经济政治形势错综复杂，世界正派历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产做为经济发展的不变器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入一般运转通道。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此布景下，房地产市场又将怎样变化？

　　一线城市供求规模明显添加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增加。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。全体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，地盘市场热度较低；二季度，跟着疫情得到控制，部门一、

旧夏浅入梦

稳坐一楼沙发，尔等只能仰视！