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原标题：《一等奖文书展现丨张钢成法官：未登记的房屋共有权人享有优先采办权吗？》
为全面落实司法义务制，加强和规范裁判文书释法说理，进一步提升裁判文书质量，北京高院于2020年5月在全市法院启动“优良裁判文书网上互评”活动，制造北京法院精品裁判文书品牌。海淀法院党组高度注沉，特地制定工做方案，全面统筹、细心组织、专项督促，推选参评的8篇文书均入选北京法院“百篇优良裁判文书”，1篇文书被评为“全法律王法公法院百篇优良裁判文书”，取得了汗青最好成就。实现了“三个独一”：
依据本案查明的现实能够认定谢启大在其晓得关安平、代琦和王宇之间关于12B07号房屋的具体买卖条件后通过诉讼和发送律师函的方式主意行使优先采办权较为及时。关安平、代琦、卞宜民将12B07号房屋进行恶意物权登记，及该三人和王宇从未自动奉告，反而恶意坦白12B07号房屋出售，从而导称谢启大客观上不晓得房屋买卖等现实，谢启大在上述期间多次及时主意行使优先采办权，应视为其在合理期间内行使了优先采办权。
对于非原始共有权人，获得债务意义上的共有份额系其取得物权法意义之权利的根本条件。2005年4月23日，谢启大、关安平、代琦签订的《购房和谈2》中对三人按份共有份额进行明确。据此，谢启大基于和谈取得债务意义上的12B07号房屋33%份额的时间为2005年4月23日。
一、谢启大成为物权法意义上房屋共有权人从而具有优先采办权资历的时间点判断
（二）谢启大获得物权法意义上12B07号房屋共有权人身份从而具备优先采办权人资历的时间点
本案中，该房屋无法办理过户，王宇曾提出解除涉案房屋买卖合同。本院认为，其他共有人取第三人之间具有买卖关系仅是优先采办权从“潜在”形态改变为实际可行使形态的条件，除非该买卖关系被确认自始无效，不然一旦其成立且效力未被否认，对优先采办权的触发即已达成。因而，即便其他共有人取第三人的在先买卖关系依法终止或解除，也不影响其取优先采办权人之间的在后买卖关系。因而，谢启大优先采办权不受涉案房屋买卖合同解除之影响。
物权法第二十八条划定，因人民法院法令文书导致物权变动的，自法令文书生效时发生效力。对于确权之诉，因其并不以实现权利或变更权利形态为目的，故其不成能改变既存物权关系，不能导致任何权利的变更，因而，确权之诉之裁判不能纳入物权法第二十八条的“法令文书”范畴之内。另结合物权法司法注释第七条之划定，导致物权变动的人民法院法令文书，系改变原有物权关系的判决书、裁决书和调整书。
本案系一起涉及共有人优先采办权的纠纷，案件裁判在现实认定和法令合用两个方面进行了充实的法理阐释和审判表达。现实认定方面，通过对一系列纷繁复杂的现实抽丝剥茧以及证明义务的合理分派，全面厘清时间跨度长达十余年的房屋出资人、房款交纳、房屋权属登记、转让，当事人主意并行使优先采办权的现实。法令合用方面，环绕优先采办权的合用条件，对当事人成为物权法意义上的涉案房屋共有权人并具有优先采办权的时间点进行判断，系对保守的以物权登记主义认定房屋所有权人的理论深化取创新。同时，案件在阐述优先采办权的权利属性根本上，明的当事人优先采办权遭到侵害时的布施途径，结合法令要件，逐一涵摄查明现实，最终支撑当事人诉请。文书层次清晰、层次明显、论理结实，充实展现了法官的审判技能和理论程度。
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优先采办权法令关系源于共有这一根本性法令关系，并因买卖这一前提性法令关系的产生而产生，故谢启大享有优先采办权，以三个要件为前提：一是其系×房屋共有权人；二是在其做为房屋共有权人期间，其他房屋共有权人取第三人就×房屋告竣房屋买卖合同关系；三是其行使优先采办权合适相关法令划定。
关于“划一条件”，应分析取买卖相关的要素确定。首先，就房屋单价而言，谢启大体求以1 437 178.47元、1 394 908.52元价格采办12B07号房屋34%、33%份额之请求，取王宇采办房屋全体的价格条件并无本色区别；谢启大明确在本案中依据上述价格行使优先采办权，系以划一价格行使权利。其次，就价款履行方式而言，谢启大明确其可全额领取关安平、代琦出售的份额所对应的价款，取王宇采办12B07号房屋时首付款和银行按揭贷款相结合的形式比拟，该条件未低于王宇履行方式。再次，就价款履行期限而言，谢启大明确表示其可在房屋买卖合同商定的期限内向关安平、代琦领取价款。综上，谢启大系在划一条件下主意行使优先采办权。
据此，谢启大提起的第1353号案，诉讼请求为要求确认其为12B07号房屋共有权人，故该案为确权之诉，该案的裁判结果系对谢启大享有12B07号房屋33%份额之权利的确认，而非对该权利具有形态的变更。加之第04371号民事判决对谢启大的房屋共有权人身份及所占份额进行了确认，故谢启大享有房屋共有权之时间点应溯及至关安平、代琦取得物权法意义上12B07号房屋33%份额之日即2007年9月18日。
2003年3月，代某、关某、卞某采办涉案房屋，三报酬房屋显名共有人。后卞某意退出投资，代某、关某找到谢某替代卞某。谢某分次领取购房款，接替卞某股份下的债务、债务。2007年9月，关某、代某办理虚假共有人产权登记。2008年4月，二人将涉案房屋全部出售给第三人王某。后因谢某办理涉案房屋贰言查封登记，未能达成房屋产权变动登记法式。因谢某主意优先采办权未果，故谢某诉请法院要求关某、代某将持有的涉案房屋份额以相应价格出售给谢某，并共同办理过户手续。法院经审理后认为，谢某虽非已登记的房屋共有权人，但在卞某退出按份共相关系时，已达成相应份额受让，取得债务意义上的涉案房屋对应份额。同时，依据已有生效判决可认定谢某取得物权法意义上的涉案房屋份额并成为房屋共有权人之日早于涉案房屋出售第三人时间。关某、代某在谢某行使优先采办权的前提性法令关系具有情形下将涉案房屋出售第三人，且未奉告谢某买卖情况系对谢某优先采办权的侵犯。分析谢某对涉案房屋的物权权属及优先采办权行使实际，法院最终支撑了谢某的诉请。
20多年来处置民商事审判工做的经历使我深切体会到，法令文书不只关系到审判工做的成败，愈加关系到当事人的合法权益能否得到法令的爱护，关系到当事人对司法裁判能否承认，关系到司法的公信力。一篇好的法令文书，不只是当事人权利取义务的确认书，更该当是法官说服当事人从命法令、崇奉法令的理由书。在这里，我想借用德国古典哲学家康德的名言表达我对写好法令文书的看法。康德说有两样工具是必需敬重的，一是头上的星星，一是心中的道德律。头上的星星代表天然界的规律，是他律，不卑沉天然规律，就会遭到天然规律的惩罚；道德律关乎人的良心，是报酬本人立法。这个立法底子点是人的行为的合理性。一个人的行为能否具有合理性，关健在于行为人的内心所确立的道德准绳能否具有遍及性，能否合适人类公理的要求。法官处置维护社会公道的高尚事业。要办理好一个案件，要写好一篇法令文书，不只需要有较高的法令素养和司法实践能力，更需要具有一颗逃求公理的心。法官只要把公理变成本人的良心，才能依据现实和法令的逻辑阐明当事人争端的性质和处理的方案，给出令当事人信服的判决理由。我真心地但愿，我们的每一篇法令文书，都承载着法官对公理的逃求，承载着人民对法令崇奉的期许。
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发表于 2021-1-27 15:53:22
发表于 2021-2-1 13:28:01
