买二手房如何避免“房子归你但你也住不了”的情况？

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　　承法子官接受记者采访时提示，居民个人购房时也该当留意，在不动产登记机构查询本人成心采办的房屋能否登记有居住权，免得显现“房子归你，但你住不了”的情形。
　　8日下午，代理律师伴随李先生拿着身份证明和法院的施行裁定书等材料，到洪山区不动产登记窗口申请居住权登记。目前，该居住权登记已按划定办理完毕。
　　2021年1月1日，民法典正式实施，物权编新增了居住权相关划定。居住权能够通过合同方式设立，也能够通过遗言方式设立。无论是通过合同还是遗言方式设立居住权，都该当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人本身权利的有用爱护，也能够避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能显现的一些法令风险。
　　甲老太太在老伴儿归天之后一曲独自糊口。近年来，其日感年迈，一方面想把现居住的房屋在生前就过户给后代，以减少遗产税等收入，也让后代安心照应其生老病死；但另一方面又害怕后代在房屋过户之后对其不孝，让其住无所居，无所依托。
　　在《民法典》出台之前，此种商定虽然能够在必然程度上促使男方在商定期间领取折价弥补款，但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售，并藏匿房款拒不领取折价弥补款的情形，此种商定则很有可能落空，难以实现女方如期取得房屋折价弥补款的目的。
　　2016年11月，洪山区法院判决该房屋归许先生所有，李先生具有该套房屋的居住使用权。判决后，李先生一曲居住在该套房屋内，许先生不曾打搅。
　　在《民法典》出台之前，老丁如果想在其死后给戊提供居所保障，只能通过遗赠或签订遗赠抚养和谈的形式，将房屋所有权过户给戊。但此种形式必然导致房屋所有权旁掉队代之外，实践中可能会有后代予以否决，容易惹起亲属之间的误会和矛盾。
　　在《民法典》出台之后，老丁能够在设立遗言的同时，在遗言中明确在该房屋上为戊设立一个居住权，居住权的存续期间以戊的有生之年为限。如此一来，在老丁百年之后，后代能够继续按照遗言承继的形式取得房屋的所有权，但取此同时，后代也需要按照遗言的内容承担在该房屋上为戊设立居住权的义务。戊有权凭仗包含设立居住权的意义表示的遗言去办理居住权设立登记，在登记之后，老丁的后代需要包管戊在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。
　　2014年1月，患病的许女士立下遗言，表示本人过世后，将她和李先生住的房屋赠取其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住此中。
　　在《民法典》出台之后，甲老太太的希望即能够通过设立居住权予以实现。甲老太太能够取后代签订设立居住权的合同，商定在甲老太太将房屋过户给后代之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。在甲老太太将房屋所有权过户给后代的同时，后代亦应对于该合同设立的居住权为甲老太太办理居住权设立登记。由此既能够满足父母欲意在有生之年即将本人名下的房屋所有权转移给后代的愿望，又能够保障父母在丢掉房屋所有权之后，不至于被不孝后代撵出房屋形成居无定所的贫困场合排场。在居住权设立之后，即便遇到了不孝后代，父母亦能够通过行使居住权的物权爱护属性，排除不孝后代对于父母一般拥有使用房屋的居住权的波折，亦能够防止不孝后代将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主意腾房的权利。
　　3月3日，洪山区法院施行人员来到洪山区政务办事核心，在不动产登记窗口向工做人员递交了该案的施行裁定书和协助施行通知书，请不动产登记部分共同李先生办理居住权登记。
　　在《民法典》出台之前，甲老太太的此种想法很难完全通过现有轨制予以全面保障。其虽可通过赠取或者买卖的形式在生前将房屋过户给后代，但其在过户之后即丧失了房屋所有权，此后后代如若再将房屋出售，必然影响老太太在此房屋中的居住，难以实现其老有所依、住有所居的目的。
　　本年初，李先生发觉本人住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担忧房子被卖了以后影响本人继续居住，他急忙拿着判决书来到洪山区法院施行局，申请居住权强制施行。法院于2月26日做出施行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。
　　前述三个情形是居住权使用的典型场景。当事人能够通过合同或者遗言的形式设立居住权，居住权的设立一般是无偿的，居住权的存续期间以明确商定的期间或者居住权人的生存期限为限，居住权人的该种权利不得予以转让、承继。
　　父亲老丁在其妻子归天之后一曲在国内糊口，后代均在国外工做糊口，难以照顾父亲的日常起居，便给父亲聘请了近亲戊做保姆。父亲老丁感念戊多年如一的悉心照顾，担忧戊在其死后无处可居，想给戊提供一个居所保障，但又怕将房屋留给戊之后后代对此心有嫌隙，弄得亲人之间反目构怨。
　　2016年初，许女士病逝后，许先生取李先生为许女士遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财富。
　　在《民法典》出台之后，女方小丙即能够通过取男方小乙商定设立居住权的方式，更好地爱护己方的好处。双方能够在离婚时和谈商定房屋归男方所有，男方该当向女方领取必然数额的房屋折价弥补款，而且女方在男方足额给付前述房屋折价弥补款之前对于该房屋享有居住权。此后，女方在将该房屋所有权完全过户给男方的同时，能够要求男方给女方办理居住权设立登记，居住权的存续期间以男标的目的女方全额领取必然数额的房屋折价弥补款为限。此后，女方虽丢掉了该房屋的所有权，但能够在该房屋内居住，曲至男标的目的其全额领取完毕房屋折价弥补款，双方方可再行将该居住权登记予以登记。在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权能够对抗男方的房屋所有权，即便男方将该房屋另行出售，由于该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦能够对抗新的房屋买受人。
　　小乙和小丙在婚姻关系存续期间采办了一套房屋，后二人豪情分裂欲意离婚，双方和谈商定由男方小乙享有全部的房屋所有权，并由男方小乙弥补房屋折价款100万元给女方小丙。不外女方小丙担忧其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其弥补相应款项，故双方还商定在男方小乙全额领取弥补款之前，女方小丙有权在该房屋内居住。
　　居住权是天然人根据合同或遗言而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足糊口居住需要所设立的一种享有拥有、使用权能的用益物权。其除了包含老苍生日常糊口中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，其在设立和使用中还具有诸多额外的限制。因而，准确理解“居住权”的内涵和外延，精确把握其特色，对于恰如其分地阐扬此种新增用益物权的感化，妥善处理苍生日常糊口中可能遇到的难题，很是具有必要性。

森眸暖光

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