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3、地盘增值税：《中华人民共和国地盘增值税暂行条例实施细则》第九条划定:纳税人成片受让地盘使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让地盘使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
基于以上几点，我们对地盘增值税清算中央及各地的成本分摊方式的相关税收政策进行了梳理汇总，也可查看下表：
规划部分为主，结合发改委、建设部分的相关项目材料+分期。一句话，依据项目实际情况决定。不惟证照。
分不清的共同成本应在哪些产物业态中分摊也是一个很大的问题，如果依据受益性准绳，并非所有的成本都必需在所有业态中分摊，好比门窗不必然要分给地下车位，幼儿园也不必然要分给商铺。而这个选择对于结果是有影响的。
（一）地盘成本，一般按占地面积法进行分派。如果确需结合其他方式进行分派的，应商税务机关同意。
5、对于入伙项目，公共配套设备尚未建筑或尚未完工的，若已在售房合同、和谈或AD、模型中明确许诺建筑且不成撤销，或按照法令法规划定必需配套建筑的，可按预算造价合理预提建筑费用，并经成本部、财政部主管带领签字确认。
4、要求财政部和成本部按期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的当局行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免呈现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财政部、成本部主管带领签字确认；
第三，建筑面积法。如果全是低密度或者高密度业态，那么采用建筑面积法其实和占地面积法是一样的。这种方式合用于单一类型的开发产物。
第二十九条企业开发、建筑的开发产物应按制形成本法进行计量取核算。此中，应计入开发产物成本中的费用属于间接成本和能够分清成本对象的间接成本，间接计入成本对象，共同成本和不能分清承担对象的间接成本，应按受益的准绳和配比的准绳分派至各成本对象。
所以成本分摊方式选择的不一样，形成对项目地盘增值税税负亦有所差别，我们需要提前测算及沉点关心。同时关心本地税务机关能否相关分摊方式的划定出台，留意成本分摊规划方式的可行性。
综上所述，成本分摊方式选择的不一样，形成对项目地盘增值税税负亦有所差别，企业需要提前测算及沉点关心。同时在严沉不合问题上要积极同税务机关沟通，确保我们选择的方式能够得到承认。
在广州，不一样清算单元的地盘成本按各清算单元占地面积比分摊，不答应按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方式，我们有什么处理方式吗？
地盘开发同时保持房地产开发的，属于一次性取得地盘分期开发房地产的情况，其地盘开发成本经商税务机关同意后可先按地盘全体预算成本进行分派，待地盘全体开发完毕再行调整。
由于其他成本基本都采用建筑面积法，土增清算中分摊方式的选择凡是只局限在地盘成本上，我们能够考虑以下三种思路：
首先，我们按照地盘增值税清算的框架，房地产项目的成本主要由取得地盘的成本和房地产开发成本两大部门构成，如下图：
--对占地相对独立的不一样类型房地产，可按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊地盘成本。
2、所得税：国税发 2009年31号文件一共划定了四种分摊方式，此中又在第三十条出格对于分摊方式使用做了界定：
按地盘成本按各期项目总可售建筑面积分派，而普通住宅项目的增值率达47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又该当要如何降低非别墅项目的增值率？
3 、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本收入，由成本部根据合同及相关文件结合实际情况，协助财政部明确其受益对象和分派准绳。在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本收入的受益对象及对应科目；对于无合同成本收入，由成本部在成本收入审批单中标明成本收入的受益对象及对应科目，以包管成本收入列支口径的分歧性且便利于两部分按期对账。
对于房地产项目成本核算，各地对于成本对象是如何做分类的？以下几点建议也供大师参考：
第二，占地面积法。对于高密度和低密度业态共有的小区，占地面积法是公允的方式。
（三）告贷费用属于不一样成本对象共同承担的，按间接成本法或按预算造价法进行分派。
地盘增值税清算中不一样业态成本分摊问题：清算中共同成本分摊应采用什么方式？清算中商铺取住宅成天性否应分歧？
国税发2007年132号文：地盘增值税清算鉴证法则划定：普通、非普通二分法进行审核。
纵览全河山增政策文件 ，可谓是各自为政、遍地开花 。对业务划定较为全面的当属广东地域，这不只源于本地三旧革新项目的遍及，更是本地税务机关对实际业务的研讨取探索。
第一，间接成本法。好比地盘转让合同中明确不一样住宅和商业地块的购地价格，那就可间接依据合同金额列支。
成本分摊方式的选择对地盘增值税清算税负具有十分主要影响，不一样的选择，可能导致的地盘增值税税负纷歧样。
3、地盘增值税：由于土增清算采用三分法，成本在不一样业态之间的分摊方式对于清算结果影响较大。
某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则地盘成本按各业态占地面积分派，一期普通住宅地盘增值税预清算增值率为22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方式之一是什么？
1、依据核算指引中成本核算对象的确定准绳，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部门：
将地盘成本按各期项目可售建筑面积分派，则普通住宅项目比别墅项目总可售建筑面积大，分派的地盘成本也会更多，全体的增值率则会下降，有可能享受20%免税优惠政策。
环节点一、企业如何选择分摊方式，需要在不一样业态以不一样口径进行测算，最终选择对企业有益的分摊方式。
政府税务总局《关于房地产开发企业地盘增值税清算管理相关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条划定：“地盘增值税以政府相关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单元。
对于分期开发房地产项目，以分期项目做为清算单元；但是，如果分期项目合适地盘增值税清算条件且未清算的，清算时应将合适清算条件的各分期项目归并做为一个清算单元。所以我们应留意将两期项目选择同样的清算时点，将其做归并为一个清算单元，就可选择按建筑面积进行分摊。
此中，公共配套部门及无偿提供或低于成本价发卖的回迁房等做为过渡成本核算对象。即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分派。
房地产项目建设周期相对较长，成本形成纷繁复杂，全面理解及精确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的环节。
别的还有一种特殊的地盘增值税分摊方式：层高系数法，这种方式政府税务总局无明确文件，个体地方有划定。如果本地当局有划定的，能够参考本地文件施行，如果没有划定，只能自行选择设想分摊方式实现成本分摊的优化选择，特别是对于住宅和商业，两者的层高差别较大，成本也该当有较大的差别才较为合理。
（3）建筑安装工程费分摊准绳：间接成本法、可售建筑面积法、层高系数建筑面积分摊法。
如果某项成天性够间接归属于某个成本对象，就属于间接成本，不需要分摊，如果不能间接归属于某个成本对象，或者属于多个成本对象共有成本，则属于共同成本，需要按照必然方式分摊。
成本分摊方式涵盖占地面积法、建筑面积法、预算造价法、间接成本法、层高系数法，同时各地域也有相出格合用方式，此外，大师还应具体留意以下准绳：
可行，但需测算，由于普通住宅项目的增值率达47%，如果添加分派给别墅项目的地盘成本，降低其增值率，则相当于减少分派给普通住宅项目的地盘成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过50%，地盘增值税税负不降反增。
（二）单独做为过渡性成本对象核算的公共配套设备开发成本，应按建筑面积法进行分派。
（1）可售部门：住宅、公寓、写字楼、可售商铺、可售地下车位、按发卖处置的回迁房等；
间接成本和共同成本在实务中很多情况下能够彼此转换，如消防、外墙、门窗等。以至对于土建成本，如果在决算中能够清晰区分各个业态成本，也能够从共同成本转化为间接成本。当然问题的环节还是在于，能否需要这种转换，这种转换对于结果的影响有多大？
2、所得税：如果所有商品房全发卖无影响，部门自持有影响，总体对于所得税影响不大。
环节点二、税法关于增值税、企业所得税、地盘增值税的成本分摊方式如何划定？
2、成本核算应在日常工做中达成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应取财政系统查对分歧，并按期取成本部核实，为成本分派提供可靠的根据。
本文我们沉点介绍房地产项目的成本形成、分摊准绳及核算建议，并梳理了中央及各地关于地盘增值税清算成本分摊的方式及政策法规。地盘增值税清算中不一样业态成本分摊问题——清算中共同成本分摊应采用什么方式？清算中商铺取住宅成天性否应分歧？
6、成本核算应遵照归集、分派、二次分派、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象，间接在最终成本核算对象之间分派以简化分派过程。
（2）前期工程费、根本设备费、公共配套设备费、开发间接费用分摊准绳：可售建筑面积法、占地面积法。
在房地产企业地盘增值税清算时，对于共同的成本费用如何分摊到各房地产项目中，或者同一期开发项目中的不一样业态产物发生的共同成本费用，如何分摊到各业态产物中，一般有占地面积法、建筑面积法、间接成本法、工程造价法、层高系数面积法。这些成本分摊方式的使用，计算出的地盘增值税税负差别较大。因而，选择缴税最少的共同成本费用的分摊方式能够实现节税的目的。
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发表于 2022-4-8 00:04:29
发表于 2022-12-25 12:39:56
