院墅化：低层高密产品年度趋势

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在院墅化的大布景下，很多低层高密项目出力将院落营建为产物的焦点亮点，以婚配客户的糊口美学要求。
△意象中式：杭州桂语里项目实景照片(图片来自收集）
豪宅级低层高密产物中，主院有三种标准——庭院、天井、园林，各有所长
△形制中式：泰禾南京院子（图片来自收集）
2）院墅化产物能够实现较强私密性；
2016年，万晟共调查52个低层高密项目，连系日常产物研发，得出些许思虑取心得，取诸位同仁切磋。
定位通俗的项目很难效仿高额成本投入，客户也未必会为此买单，不妨换个思绪，从适用动身。如杭万桂语里的院子，木船面铺拆，安插户外沙发取烧烤台，成为室内空间的外延，也遭到了客户的分歧好评。
概念四：短期内立面设想趋向是基于现代空间布局、带有保守粉饰神韵的典雅粉饰标的目的。现代气概在近期几为空白，可能成为新的冲破点。

1）体验派：超标准地下活动空间
万晟一曲将低层高密产物当做沉点研发标的目的之一，落地功效包罗乐高原型（杭州万科桂语里产物前身）、姑苏万科碰见山、宁波万科海月甲第、温州万科学院路七号等，正持续推进中。

在低层高密项目标院墅化大布景下，我们看到了对于这几类空间标准的自创。
△中粮瑞府/碰见山/桂语里/江南里样板天井
空间标准：地面层，高宽比1:1.5；长宽高约7m*6m*5.4m。
项目合做请联系：v-
空间标准：地面层，高宽比1:1，长宽高约6m*12m*5.4m；
中粮瑞府地下室，以6m*6m*6m的通高藏书楼主题空间构成了超出预期的体验，完满震动客户。辅助配备一些影音室、家政间、保姆间、SPA等。

△古典中式：江南里示范区&样板房（图片来自收集）
部门项目冲破以往样板院落草皮交付的凡是做法，考虑到客户自行拆修可能会碰到方案设想或施工方面的坚苦，供给天井精拆修交付或选拆办事，从发卖情况看也遭到了客户的欢送。
（图片部门来自收集）
3）粉饰中式：龙湖原著系是在示范区的建筑立面取景不雅中做出了特色。大挑檐、高度粉饰化的示范区门头成为原著系的标记特征。低层高密产物本身通过一些粉饰符号来表现中式特征。
中式之外，仍有必然项目采用欧式、新古典气概，而现代气概的项目近乎于无。现代气概在材料施工不到位的情况下难以表现价值感已成行业共识。而对于价值感的高度需求却恰是低层高密客户的主要特征。无论欧式或中式，粉饰的感化恰是让客户感知到建筑的价值。
泰禾南京院子，通过天井下沉至地下二层，地下室的利用和地面一样。在320户型中地下室安插了3个卧房。从发卖功效上来看，客户的抗性不大。
跟着产物面积段的增大，院落空间逐步丰硕
△庭院-泰禾南京院子样板院（图片来自收集）
△院落丰硕度取项目定位的婚配关系（阐发图自绘）
豪宅级低层高密产物极致挖掘地下室价值

深挖地下室价值成为主要趋向，究其缘由，在一二线高房价城市，同‘面粉大过面包’的地价比拟，地下室提拔带来的成本添加不外沧海一粟，而地下室质量提拔后对于发卖单价的摊薄则结果显著。因而越是极致的顶豪项目，对于地下室质量的要求的越高。

在这里，我们也不妨预测，倘若可以或许做到真材实料，施工精细，现代气概也定会遭到客户的欢送。终究现代的糊口体例更易取简练、适用的建筑气概产生共识。
从我们拾掇的表格中能够看到，15-16年跨越2/3的低层高密项目传播鼓吹本人是中式气概，无论现实的建筑抽象若何。中式气概取院墅化可谓绝配，实属必然。
主要功能：户外起居室；户外活动场地。

附加值挖掘的新手段
精拆院落交付有助于提拔客户体验，可成为项目脱颖而出的发力点
△粉饰中式：龙湖景粼原著（图片来自收集）
下图是耳熟能详的容积率&里项目样板院
概念三：相较于公寓产物的成长老练度，目前大部门低层高密项目毛坯交付，对栖身机能和利用体例考虑较少。跟着工业化程度的逐步提拔和社会专业化分工的推进，低密度产物会更关心栖身体验的舒服便利，走向精拆交付。
万晟在不竭进修市场上出名项目标同时，在万科原有产物上持续进行总结和研发，不竭迭代升级，并在部门项目中得以落地实施。愿取列位一道等候，2017年出现出更多令人欣喜的低层高密项目&产物！
“万晟概念
主要功能：地下室采光；起居室对景；户外活动场地。
在占地面积较小的情况下，院落主如果客户家人活动的场合，宜集中设置，并取起居、餐厨间接发生联系，构成1+12的空间结果。院落面积微小也能够设置两种以上的利用功能，以便婚配客户的分歧时段的糊口需求。
△园林-绿城江南里样板院（图片来自收集）
壹、合院型产物
2）栖身者得以避免地下室除湿、排水等手艺问题，降低栖身维护成本。
2）适用派：地下空间地面化看待
1）古典中式：在2016年的低层高密项目中，绿城选择坚决保守中式立面的标的目的，在立面、景不雅和室内的调性同一和施工完成度上首屈一指。
△分歧年份的立面气概细分（阐发图自绘）
院墅化体此刻分歧城市及定位的低层高密项目
万晟成立于2015年，创立于万科集团上海区域，是一家专业的房地产产物设想征询参谋公司，营业涵盖房地产产物定位取筹谋、产物建筑设想取工程手艺办理、室内设想取景不雅设想等各个范畴，努力于为房地产开辟商供给最专业的产物处理方案。


市场更为青睐有必然粉饰的立面气概
在成本答应的情况下，为客户供给超乎预期的体验是相对稳妥的处理方案，若有间接采光通风的双层挑空活动空间。在难以确保地下室利用机能（除湿、通风）的情况下，地下空间不宜设置为主活动空间。

中档定位的低层高密产物为客户供给超乎预期的体验
粉饰体例：地面全石材铺拆，侧墙用汉白玉粉饰。
万晟将年度调查项目标立面气概进行归纳梳理，获得了下面一张表。这里面能够看出两个趋向：
空间标准：地下二层，高宽比3:1，长宽高约5m*5m*14m；
3）园林：绿城江南里
绿城、泰禾、万科等先行者为低层高密产物研发供给了一些可能性，做出了很好的开局。低层高密产物的可能性仍然许多，期待更多项目来不竭挖掘和展示。
在同样代表保守院落糊口体例的布景下，庭院更沉通风取粉饰，天井沉采光取活动，园林沉赏玩取互动。
1）庭院：泰禾南京院子
3）以宅院礼序做为亮点进行推广易获得客户共识；
跟着地盘高效操纵的规划导向及房价不竭走高的楼市现状，大部门低密项目都面对着用地容积率高而单户面积紧凑的场合排场。地盘效率取产物力若何取得均衡逐步成为很多低层高密项目可否成功的环节点。
在空间标准较大的豪宅级产物中，院落可分化为营建典礼感的入户院落、有必然标准的起居院落、小巧精美的赏玩院落及满脚功能的后勤院落（庭院）和采光院落（庭院）等。

万晟2016-2017低层高密项目调查列表

肆、中式气概
连系目前院墅型低层高密产物的不俗表示，本文将从合院型产物、院落空间营建、地下空间、立面气概四个方面来进行总结阐发。
万晟低层高密研发小组
立面的主流倾向
年度项目为我们供给了几个分歧的思绪：
一些全国出名的改善型或豪宅型的低密产物对于地下室价值挖掘可谓极致，通过引入下沉天井、采光庭院等将地下室由辅助功能空间改变为主要起居活动场合，目前我们看到两种分歧的思绪——体验派和适用派，
4）同面积段下，院墅化合院产物能实现更高容积率。
从项目调查中，我们不雅看到以下几点：

——感激所有欢迎万晟参不雅的地产同仁！

4）意象中式：我们也欣喜的看到，一些气概清爽的项目也遭到客户的欢送，如杭州桂语里。白描手法适意江南民居气概，木窗灰砖呼应自由墅居。
“年度不雅看

对比保守产物，同样用地前提下，合院型产物的业态能够上升一级

中式主题成为项目调性的主流选项
院墅化为何如斯受欢送？大致有以下缘由：
叁、地下空间
粉饰体例：一半采用石材精拆，一半采用户外木地板铺拆。
概念二：截止此刻，部门低层高密项目标关沉视点在于若何营销包拆，而非人在房子里面的栖身体验。宅取院若何更好的办事于糊口应成为沉点冲破标的目的。
简单归纳为，建筑面积越大，则院落面积越多，院落条理越多，空间越丰硕。面积越大，则院落功能需要分化，使空间呈现出条理感，兼顾礼节取糊口。
粉饰体例：地面为保守园林的铺拆,侧面为白墙、叠石、廊、树
龙湖西宸原著地下室：6m挑高的空间中设置一面靠墙的大鱼缸，给客户以十二分想象空间。
院墅化是低层高密产物的大趋向
从三个典型案例能够看出，对院落标准的选择必需基于地区，考虑项目本地的气候和糊口习惯。把本属南方的庭院搬到北方必然难以忍耐，试图把园林置入北方天井难如江南出色。而瑞府般敞亮的天井置于江南水乡，生怕结果略显惨白。
△天井-中粮瑞府样板院（图片来自收集）

1）院落糊口体例可打动客户，产物力可挖掘空间多；
天然，院落精拆交付背后有很多难点。如绿城、泰禾，整合专业设想资本，打通了从设想、采购到施工、养护等全链条的各个环节，刚刚可以或许为客户供给高尺度、高美感的精拆院落。
△部门典型项目表现
万晟VANSN低层高密项目实践列表
△《双燕》吴冠中
2）天井：中粮瑞府
通过项目调查发觉，15-16年的低层高密项目有配合的现象——将院子围合起来，使别墅的活动空间由纯真的室内向室外扩展，从别墅变为院墅。我们将这种现象称之为院墅化。

△中粮瑞府400㎡样板间地下藏书楼（图片来自收集）
现象背后，表现了国人文化自傲的提拔。中国文化传承的特别培养了审美的惯性。对于高墙深院、雕梁画栋，国人潜意识中便会将其取权、钱、地位联系在一路。这说明了绿城桃花源系列的飞檐翘角取泰禾院子系列的朱门石狮为何大受欢送——素质上中式气概售卖的是具有于国人骨血中的抱负，前者桃源避世，后者庙堂高远。
取豪宅逃求极致客户体验相反，入门级产物更逃求定位婚配，即售价/成本取客户体验的均衡。极致的经济型产物出于成本节制的考虑可能选择不做地下室。背后缘由如下：
1）入门级客户的栖身需求能够通过地上面积曾经满脚，更关心“见天见识”而非地下室；
若何在低层高密项目中表现中式气概？
例如杭万桂语里项目，地下空间全数用于集中泊车，通过节制成本进而节制总价门槛。
主要功能：曲廊；叠水园林；休闲漫谈区；茶馆。
低层高密产物一曲是室第开辟范畴的一个主要构成部门，代表国人的一种抱负糊口体例，是缔造附加值的王牌产物，对时下抢手的特色小镇开辟也有主要意义。
△图片来自收集
△院落分化：江南里取中粮瑞府（阐发图自绘）
2）形制中式：泰禾院子系王府规制门头的主题跟着九城十六院的铺开在立面、符号上做出了必然的细化和变化。仪门、抱鼓石、牌匾、铜灯等元素的频频使用使院子系产物构成很高辨识度。
概念一：跟着房地产市场的逐步老练和客户糊口需求的的逐步清晰，面积理性化和院墅化是低层高密产物的成长标的目的。目前看来，合院型产物在项目定位和产物力之间可以或许找到一个较好的均衡。
低层高密产物必将回来栖身素质
经济型低层高密产物更注沉成本婚配度

保守民居中的院落可分为庭院、天井取园林三种空间，同样都是糊口核心，标准分歧，粉饰程度亦分歧。
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稳坐一楼沙发，尔等只能仰视！

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兄弟我先抛块砖，有玉的尽管砸过来。

Twinkle_微凉、

2015年楼主还是蛮拼的。