2020年中国房地产总结取瞻望城市篇

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　　二线万平方米，基本取去年同期对峙平。具体来看，24个二线城市涨跌各半，热点城市如杭州、南京房企供货积极性偏高，供应同比别离增加约21%和约25%，郑州、姑苏等供应规模同比增加超过两成，呼和浩特受低基数影响，同比增幅更是高达约41%。但济南、沉庆等供应明显不济，同比下跌约20%，武汉、天津供应缩水，同比跌幅超过10%。
　　表：2020年1-11月100个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单元：万㎡）
　　纵观2020年以来百城广义库存变化情况，1-8月缓步上行，9月因三四线新开工加快致广义库存显著跳减，10月供应“腰斩”叠加土拍缩量，广义库存延续低位徘徊趋势，11月末回升至约362893万平方米，较2019年末稳步上扬约5%。
　　一线城市中广州广义库存量较大，2020年11月末已达约5836万平方米，且较2019年末小幅微增约3%，而北京、上海、深圳广义库存较2019年末均有不一样程度的下降，此中上海、深圳跌幅较为显著，均在10%以上，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动全体广义库存稳步下行。
　　附表3：2020年1-11月118个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单元：元/平方米）（略）附表4：2020年11月末100个沉点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单元：万平方米，月）（略）
　　从月度表现来看，2月受疫情影响供应大幅缩量，4月疫后项目集中入市，供应明显发力，同比由负转正，9月备战“金九银十”，单月供应高达约7805万平方米，创下年内单月新高。进入四季度，供应渐显乏力，10月供应显著缩量，同比下滑约11%，11月进入年终业绩冲刺期，供应小幅回升，但规模仍明显不及去年同期。
　　2020年前11个月，全国商品住宅月度成交面积呈现先降后升再走稳态势，一季度受疫情影响，成交显现“V字”走势，4月以后成交持续攀升且同比增幅逐月扩大，但进入三季度受信贷资金收紧和热点城市调控加码影响，成交面积小幅下滑，同比涨幅趋于走稳。分能级来看，一线城市全体成交同比上升约9%，除北京外其他三城成交表现皆好于去年同期；二线城市全体成交面积同比下滑约6%，杭州、宁波等热点城市成交涨幅可观，但沉庆、昆明、姑苏等近六成城市成交不及去年；三四线城市总成交面积同比上涨约4%，72个城市涨跌各半，东莞、惠州、徐州成交涨幅居前，反观北海、防城港等成交明显乏力，同比大幅下滑。
　　二线城市商品住宅成交面积共计约21335万平方米，同比下滑约6%。分城市来看，仅四成二线城市成交面积同比实现正增加，杭州、宁波等长三角城市市场全体向好，成交同比增幅居前，合肥、兰州、厦门成交表现不俗，同比增幅超20%，而沉庆、姑苏、昆明等楼市持续低迷，前11月成交同比降幅都在20%摆布。
　　分能级来看，各能级城市库存比拟2019年末均有不一样幅度的上涨，此中二线年末上升幅度位居头名，达到约12%；一线和三四线城市因成交表现好于预期，全体库存较2019年末仅小幅上涨了约4%和约2%，库存风险照旧可控。具体来看，一线城市中，广州的涨幅较为显著，库存达到1245万平方米，达到了2019年以来的阶段性高点；其次为北京，自下半年以来，全体库存便在约1400万平方米高位波动，11月末达约1348万平方米，较2019年年底增加约9%；值得关心的当属上海，得益于中高端购房需求的稳步释放，2020年以来库存量逐月波动下行，至11月末降至约678万平方米，较2019年末降幅达约14%，供不该求市场格局持续。
　　据CRIC统计，2020年1-11月，全国100个沉点城市商品住宅新增供应面积约47945万平方米，相较2019年同期下降约3%。
　　全国100个沉点城市前11个月新增供应面积相较2018年同期下跌约3%。分能级来看，一线%，广州、深圳放量显著；二线城市涨跌各半总体取去年持平，杭州、南京等热点城市供货量明显添加，而沉庆、武汉等供应缩水；约六成以上三四线城市供应缩量，全体供应同比下跌约7%，北海、九江等同比腰斩，但东莞、绍兴等强三线.总量：供应规模取去年基本持平，4-8月放量，9月冲高，10-11月回落
　　而库存压力将主要集中在基本面缺乏支持且采办力严沉不足的泛博三四线城市，诸如江门、梅州、连江等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中持久库存风险照旧较大。
　　图：2020年前11月全国百城新建商品住宅成交累计同比增幅TOP10和降幅TOP10城市基本情况（单元：万㎡）数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统
　　，一线市场成交热度或将延续，特别是“学区房”概念被热炒，中高端采办力尚有释放空间，相较而言，中西部诸如成都、沉庆等二手房市场表现不容乐观，主要源于新房选择空间较大，加之当前房价已基本逼近居民采办力上限，后期成交或将略显疲态。

　　二线城库存有所上涨，大都城市涨幅在35%以内。武汉、南京的库存上升涨幅均在40%以上。武汉因新冠肺炎影响，一季度楼市基本停摆，4月以来虽然供求逐渐恢复，但成交放量远不及供应，因此导致了库存的急速攀升。南京则是因7月“新九条”加码调控，使得下半年成交基本进入“瓶颈期”，供应持续放量下，库存全体延续上行走势。此外，在10个库存下降的城市中，南昌、海口、宁波跌幅显著，以宁波为例，因短期内投机性购房需求添加，成交高热不退，库存降幅达到了约37%。

　　附表1：2020年1-11月100个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单元：万平方米）（略）附表2：2020年1-11月100个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单元：万平方米）（略）
　　附表5：2020年11月末100个沉点城市商品住宅广义库存量及其变更情况（单元：万平方米）（略）本文为《2020年中国房地产总结取瞻望：城市篇》删减版



　　而2020年楼市行情可谓“一波三折”，总体走势呈现出“先扬后落趋稳”态势：
　　三四线%。约六成以上三四线城市供应缩量，北海、九江、铜陵等供应同比腰斩，珠海、岳阳、中山等降幅超三成，取此同时，东莞、绍兴、温州供应仍有明显改善，同比增幅在20%摆布。
　　一方面，杭州、宁波等热点城市皆已加码调控，楼市或将进入阶段性观望期，成交或有所回调。另一方面，非热点城市如合肥等或将送来轮动行情，成交无望放量。
　　开局较难，年初恰逢新冠疫情，1-2月售楼处封闭，楼市供求基本“停摆”，3月以来跟着国内疫情得以阶段性控制，各地复工复产，楼市开始步入稳步恢复期，5月同比已然转正，6月达到年内新高，7-8月“淡季不淡”，不外“金九银十”略显逊色，全体成交增加动力转弱，趋于平稳。究其缘由，一方面二三季度的集中放量使得疫情累积的购房需求基本已耗损殆尽；另一方面热点城市调控的持续升级，围堵各类“炒房”缝隙也在指导居民购房预期转为理性。
　　这一判断主要基于两点：其一，居民采办力明显透支，特别是弱三四线城市，需求释放空间无限。其二，三四线供应料将继续走低，成交天然难言增加。
　　新增供应：同比微跌约3%，一线放量，二线持平，三四线跌多涨少（本节有删减）
　　一线城市成交面积上扬显著，同比上升达约28%，较2019年涨幅进一步扩大9个百分点。此中上海较为亮眼，前11月成交量达约2180万平方米，同比上涨约24%。广州、深圳同比涨幅较为明显，别离达约47%和约38%。北京也在成交体量和涨幅上均有不错表现。
　　图：2018年-2020年至今全国百城新建商品住宅成交面积变化情况（单元：万㎡）
　　则呈现出稳步回落态势，城市内部门化加剧，跌多涨少，以沈阳、武汉、姑苏、西安为典型代表，跌幅均在20%及以上；而诸如厦门、兰州、合肥、杭州、济南等城成交热度较高，成交量累计同比尚保持可观的正增加；而泛博三四线
　　预判2021年，我们认为，狭义全体库存稳中有降，主要是基于供应缩量幅度会显著高于成交。不外城市间分化将持续加剧：
　　从月度走势来看，一季度受疫情影响，成交呈现“V字”走势。4-6月，伴跟着楼市迅速复苏，成交面积持续快速攀升，5月，成交同比实现转正。但进入三季度，信贷资金收紧叠加多地调控加码，双要素共振下楼市有所降温，成交面积小幅下滑，同比增幅趋于走稳，维持在10%上下。
　　对比2019年全年均价来看，涨幅较高的前十城市房价增速均在14%以上。房价涨幅较大的城市除了姑苏、珠海、汕头等东南沿海城市之外，还涵盖成都、武汉等中西部内陆城市，在轮动效应的感化下这一类城市房价显现了较明显的补涨行情。需要留意的是，这一类城市比拟其同能级城市而言房价仍处于健康程度，房价补涨并未使得城市房价过度虚高。
　　全体成交表现好于市场预期，基本持稳，不外据我们实际调研情况来看，河南、山西等中部三四线已然显现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上照旧难以拉动成交的情况，不得不说，跟着棚改货币化安设的逐渐收紧，加之疫情的负面影响，三四线居民采办力受限已是不争的现实，未来市场的成交表现难言乐观。图：2020年前11月全国不一样能级城市新建商品住宅月度成交比沉变化数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统




　　新房库存：广、狭义库存稳步上行，14城新房去化周期超2年（本节有删减）2020年全体的库存变化延续了波动上行趋势，一季度供求停摆，高位持稳，二三季度缓步爬升，四季度跟着成交转淡，显著跳增，截至到11月末CRIC监测的100个沉点城市库存量达到了约57155万平方米，较2019年末上升了约7%，不一样城市涨跌各半，百城中有14个库存消化周期高于24个月，大部门为缺乏基本面支持的三四线城市，库存风险浮出水面。1.狭义库存：波动上行至约5.7万平方米，二线个典型城市库存程度变化来看，基本延续波动上行趋势，一季度受新冠疫情影响，供求基本“停摆”,狭义库存量维持在约5.3万平方米持续波动，4-8月跟着各地复工复产，供应、成交持续恢复下，库存缓步爬升至约5.6万平方米，“金九银十”期间行情转淡，因疫情堆集的购房需求耗损殆尽，加之热点城市加码政策持续发酵，全体成交增加动力减弱，导致库存显著跳增，截至11月末已冲破5.7万平方米。
　　3.成交TOP10：杭州、徐州排名跃升，沈阳、天津大幅下滑 ，惠州再度入围（略）
　　图：2020年前11月全国百城新建商品住宅月度成交面积变化情况（单元：万㎡）数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统
　　未来，“房住不炒”主基调不改变，因城施策以落实“三稳”调控方针，为防止地产成为金融风险的“灰犀牛”，企业降负债和居民稳杠杆双管齐下。基于此，我们认为，2021年全体成交规模将小幅回落，不一样城市分化延续，一线和部门二线市场成交无望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严沉，基本面缺乏支持的部门二线
　　相较于2019年末，大都城市广义库存量变更不大，涨跌幅基本不超过15%，不外不一样城市分化持续加剧，以廊坊、郑州、洛阳、保定等为代表的中部城市广义库存量显著添加，涨幅超35%，缘由无外乎以下两点：一是地方当局财务依赖度较高，本年加快供地导致未开工地块量添加；二是疫情压缩居民收入使得全体行情转淡，以郑州为例，楼市基本“凉凉”，首付分期，降价打折现象不足为奇，也难挽回成交颓势。而沉庆、南宁、成都、西安、合肥、晋江等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超20%，目前的库存风险基本可控。
　　CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2020年前11月商品住宅成交面积合计约44436万平方米，同比微降约1%。
　　2020年，全国100个沉点城市前11月商品住宅供应面积相较2019年同期微跌约3%。瞻望2020年，全国供应总量稳中有降仍是大要率事件，但各能级城市走势纷歧，具体来看：
　　总量新高、先扬后落、分化加剧，一线领涨而三四线年，全国百城商品住宅成交规模微增但创新高，月度变化呈现“先扬后缓落趋稳”的态势，或因需求集中释放，或因热点城市调控加码影响预期，成交增加动能明显转弱。不一样能级城市行情相对独立，分化持续加剧：一线城市热度居高不下；二线稳中有降，特别是武汉、沉庆、西安、郑州、成都等中西部城市同比降幅显著；三四线成交表现远超市场预期。
　　表：2020年1-11月100个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单元：万㎡）
　　新房层面，瞻望2021年，全国商品住宅成交规模相较2020年保持小幅回落。一线城市市场具有韧性，成交无望继续企稳回升，二线城市成交总体保持平稳，或将送来此消彼长的轮动行情，三四线城市供应不济叠加采办力透支，成交下滑或是大要率事件。
　　2019年以来，在“因城施策”的方针下全国全体房价增速收敛、趋于不变。2020年各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平，“遏制房价大涨大跌”已基本收效。具体上一线城市明显持稳，市场热点地点的二线城市则小有增加，部门高价城市涨势基本得到抑止；三四线城市分化持续，强市房价补涨的同时一部门经济弱市房价模糊丧失支持。1.70城房价同比增速下降至汗青低点，一线稳中微升，二三线涨幅收窄（本节有删减）
　　目前来看，一线年全体地盘成交规模可观，前11月成交量累计同比大幅增加约42%，这部门货量无望在明年下半年集中入市，从而构成有用供应。

　　从CRIC监测的2020年前11月113个沉点城市新建商品住宅成交统计均价看，在房价上

　　，一方面，本年地盘成交量取去年基本持平，二线月累计同比增幅均不超约5%；另一方面，“三道红线”的客观压力下，房企愈加强调回款速度，推盘沉点也会合中在利润空间较大的核心一二线城市，而对于去化周期较长、市场相对低迷的三四线城市而言，房企观望情绪更胜，推盘积极性并不会太高。
　　一线城市房价涨多跌少，深圳受限于楼市调控同比下降约3%，上海、广州新房火爆叠加土拍市场火热，带动房价增加，同比增幅均达4%。二线城市房价遍及上扬



　　二线城市受疫情拖累显著，全体同比由增转跌至约7%，各城表现分化加剧。前11月全体成交约7389万平方米，楼市回暖表现具体分化。部门城市疫后新房市场大热，“千人摇、万人摇”频出推动市场向二手房倾斜，如合肥、南京、青岛等城二手房成交体量扩大显著；而部门城市如成都、姑苏，疫后新房市场需求显著放量，不竭挤压二手房市场，至成交量大幅收缩，同比下降超4成。

　　分能级来看，一线城市全体新增供应面积约2962万平方米，同比上升约14%。分城市来看，广州供应面积高达约1135万平方米，同比大增约44%，深圳供应明显改善，同比增加约11%，北京供应规模微增约2%，上海进入四季度供应渐显乏力，前11月累计同比微跌约7%。
　　88个三四线城房价同比上涨，此中以珠海、汕头为代表的25城房价涨幅超10%具有必然补涨要素，其余32城房价则涨幅在10%以内稳中有涨。4城房价取2019年持平，残剩27城比拟2019年均具有不一样幅度下跌，大都城市由于本身经济面不佳，叠加疫情冲击下楼市一蹶不振，城市房价因此丧失支持。（各城市数据详见文末附表3）
　　注：一线城市涵盖北京、上海、广州、深圳；二线城市涵盖合肥、沉庆、郑州、南京、杭州、青岛、成都、厦门、姑苏、武汉、天津。数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统

　　据CRIC数据统计显示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房全体市场急速探底，自3月起快速反弹，曲至7月达成环比“五连升”至2年内新高，后体量保持稳中微降，年底楼市再度返热。15个典型城市2020年前11个月二手房累计成交面积约12702万平方米，较2019年同比上涨约5%。一、二线城市成交同比表现分化，一线城市疫后楼市热度持续升温，全体同比涨幅高达约28%，二线城市分化显著，总体成交同比下降约7%。
　　高房价城市在限价政策的调控下城市全体房价涨势已得到抑止。江浙沪及沿海热点城市照旧是房价高点，此中上海以约56655元/平方米居头名，姑苏、珠海、汕头、东莞涨幅均超15%。不外值得一提的是，房价TOP10的头部城市深圳同比下跌约3%。
　　市场综述：成交“先扬后落趋稳”且总量再创新高，一线占比上扬而三四线超预期
　　图：100个不一样能级城市狭义库存月度变化情况（单元：万㎡）数据来源：CRIC中国房地产决策征询系统
　　一线城市明年供应规模大要率企稳回升，供应放量驱动下，成交也具备进一步增加空间。此外，经历2020年，一线城市居民采办力之强劲愈发凸显，坚实采办力根本也为成交增加提供无力支持。
　　一线城市全体库存量无望持稳或小幅微降。主要是基于一方面本年以来一线地盘成交量大幅上升，房企沉回一二线战略企图明显，明年加大供应是大要率事件；另一方面，当前行情转淡的布景下，一线成交尚有支持，“资产荒”等问题也将强化居民购房转化为资产的预期，以此带动一批中高端改善需求的释放，供求齐增也会使得库存量持稳或微降。

　　一方面东南沿海城市诸如三明、衢州、韶关、连云港、厦门等累计成交同比涨幅均超50%，杭州、深圳等城市调控升级也难抑居民成交热情，累计同比涨幅均在20%摆布。另一方面，内陆中部城市成交增速明显放缓，以沉庆、武汉为例，虽然绝对量层面照旧是“成交大户”，但是增速明显放缓，武汉主要是遭到新冠疫情影响，疫后居民购房观望情绪浓沉；沉庆则源于前期需求透支严沉，成交面临阶段性的瓶颈期，二城1-11月累计成交同比跌幅均在20%摆布。
　　受新冠疫情冲击，一季度市场一度停摆， 2月成交体量仅约159万平方米为近年来新低，且在3月快速回升，曲至7月成交面积高达约1557万平方米，破近年来高点。随后需求逐步放缓但仍处高位，至四季度月均成交在1400万平方米以上，较2019年同期涨幅超3成。
　　而就广义库存而言，仍将维持增势，主要是基于三四线全体工程进度放缓所致。一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会出格丰裕，开工志愿本就不会太强；另一方面，三四线抗风险能力较低，回款周期相对较长，明年房企推盘节拍会明显放缓，基于此，房企愈加会倾向于选择推进核心一二线城市项目的工程进度。而对于泛博三四线而言，未开工地盘总建面会稳步上升，最终导致广义库存总量攀升。
　　3.新增供应TOP10：庄园易位于武汉，杭州排名显著提升，郑州、长沙初度入榜（略）