楼市优化政策持续出台更好满足刚性和改善性住房需求

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　　7月24日，中共中央政治局召开会议明确指出“当令调整优化房地产政策”，随后，住建部表示，要进一步落实好降低采办首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不消认贷”等政策办法。叠加此次央行提到的指点商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，以上办法无不曲指当前抑止住房消费的核心方面。
　　“虽然目前贷款利率已经跟着LPR的调整降至4.85%，但仍比此刻的新增房贷利率超出跨越不少。”王先生说，身边有和他贷款利率相当的伴侣已在本年年初选择了提前还款，他则等候存量房贷利率能调降。
　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶在接受记者采访时表示，跟着近期中央、相关监管部分以及地方对房地产市场的稠密表态和发声，估计各地方的因城施策将加快落地，政策调整也将环绕降门槛、降成本展开。
　　“目前我行施行的二套房贷利率为5.25%，如果此后‘认房不认贷’政策能在北京正式落地，那么，购房者将会以目前4.25%的首套房贷款利率进行贷款，大大降低购房成本。”昨日，某家国有大型银行的一位信贷经理告诉记者，当然，这只是目前的贷款利率。跟着此次央行再次提到继续指导个人住房贷款利率和首付比例下行，估计后续贷款利率还会继续下调。
　　现实上，降低存量房贷利率并非没有先例。早在2008年10月份，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等相关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时将最低首付款比例调整为20%。彼时由于“转按揭”正盛行，因而银行为抢夺客户遍及都选择提供存量按揭贷款利率七折优惠。
　　从7月份房地产市场表现来看，据中指研究院统计，当月新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低程度。从布局上看，7月份，一线、二线城市、三四线城市商品住宅成交面积同环比均下降，同比别离下降2.4%、29.4%、28.5%，环比来看，一线%，三四线%。
　　本年以来，鉴于首套住房贷款利率政策动态调零件制的成立，以及5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下调，首套房贷利率取存量房贷利率间的利差持续扩大。出格是对于前几年买房的人来说，其房贷利率大部门都属于“高位站岗”。
　　7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办旧事发布会上表示，“我们支撑和鼓励商业银行取告贷人自主协商变动合同商定，或者是新发放贷款置换本来的存量贷款”。这让取王先生有类似情况的贷款人有了“盼头”。而相较于“支撑和鼓励”的措辞，前述8月1日的会议使用了“指点”和“有序调整”，让市场遍及理解成释放出存量个人房贷利率将启动下调的信号。
　　年初以来，虽然房地产市场政策优化的节拍取力度不竭加码，但上半年“先扬后抑”的走势似乎显示出当前楼市复苏动能不足。
　　房产中介对此感触感染颇深。北京地域的一家房产中介工做人员对记者婉言，从4月份开始，北京地域的二手房成交情况就不太好，挂牌价也在持续下降，降幅少则5%，多则10%以至更多。
　　王青估计，存量房贷利率下调无望在三季度启动。目前最大的不确定性是利率下调幅度，总体上有可能在0.5个百分点至1.0个百分点摆布。
　　继上周住建部明确楼市政策优化三大标的目的后，中国人民银行、政府外汇管理局（以下别离简称“央行”“外汇局”）8月1日召开的2023年下半年工做会议指出，要因城施策精准实施不同化住房信贷政策，继续指导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指点商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
　　面对持续处于调整期的房地产市场，7月份以来，楼市优化政策力度更大、更超预期。
　　“此项政策对扭转当时楼市下滑势头起到了环节感化。”东方金诚首席宏观阐发师王青对记者表示，未来无论是通过变动合同商定，还是贷款置换，下调存量个人房贷利率不具有本色性妨碍，完全能够在政策指导下有序进行，如针对不一样存量个人房贷利率设置差同化的折扣比例或降点幅度等。
　　上述房产中介告诉记者，从住建部表态个人住房贷款“认房不认贷”后，几乎每天都有人征询。
　　而从最新的房贷利率来看，贝壳研究院提供的数据显示，7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，较去年同期别离回落45BP（基点）和25BP。另据中指研究院监测，目前7月份沉点城市的首套平均房贷利率，已较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。
　　某房企相关人士对记者表示，跟着房地产政策的优化调整，估计接下来购房首付、房贷利率方面也会有益好政策出台，特别是存量个人房贷利率，或有本色性下降。跟着后续住房消费的回暖，这将进一步畅通房地产买卖链条，最终实现房地产市场良性循环。
　　虽然近期政策面对于存量个人房贷利率调整已有诸多表述，但多家国有银行信贷部分工做人员告诉记者，目前其地点银行尚未接到明确调整通知，存量个人住房贷款利率仍按此前的商定利率施行。若后续有最新政策通知，将及时进行调整。
　　居住在北京的王先生告诉记者，他在2020年8月份购房，9月份办理的贷款手续。当时贷款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和银行加点构成，即4.65%+0.55%（55个基点）=5.2%。
　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟在接受记者采访时表示，调整存量个人房贷利率，能够降低居民购房成本和利息承担，更好满足刚性和改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展，能够减少存量房贷取新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为。