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此后中国房地产市场只具有布局性的发展机会。这是一个取扩张性发展机会完全不一样的阶段。在规模扩张阶段，大大都的房企都能够存活并快速发展，房企能够通过较高的债务杠杆，操纵房价上涨的机会对冲财政成本并获得可观的利润；购房者能够在房价快速上涨中获得财富的快速增加；当局能够在房地产快速扩张中获得地价和地盘面积的双沉增加；银行能够操纵房价上涨的空间获得信贷资产的安全。
房地产行业已经陷入囚徒窘境。逻辑上、现实中，所有的救市政策已经在市场规律面前丢盔弃甲。中国房地产市场的规模扩张盼望已不复具有，只具有布局性调零件会。卑沉市场规律，打消限跌令，是管控房地产风险的必由之路。
2008年次贷危机引发全球经济衰退，中国的房地产剧烈调整，当局四步救市。一是先救房地产，二是四万亿救经济，三是沉提房地产是支柱，四是再次加码楼市刺激。主要办法就是当年10月将初次购房契税税率暂下调到1％，买卖住房暂免征收印花税，免征收地盘增值税，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。同时，下调首付款比例到20%。房地产市场在第二年就止跌企稳并送来新一波发展。
地产商在这个阶段的主要任务将是出清债务，修复资产负债表。由于这个阶段的房地产无法获得跌价的额外收益，因此无法承担超高的债务率；当局也将丧失地盘变现的能力，陷入领取窘境；金融机构将面临着地产债务取典质贷款此起彼伏的出险，以及持续的典质物估值缩水的风险；典质住房持有者将面临收入增加不及债务增加，需要不竭补充典质物和资产价值低于贷款余额的困境。
此后一年多的当局救市取市场表现，已经反复验证了我此前的判断。要走出房地产的囚徒窘境，化解房地产危机，独一的可行之路就是让供求规律来推动商品房降价。减价这个过程必定有人要沦为代价，但让年轻人和低收入阶层在高房价面前望房兴叹，让房地产商守着几十万亿平米的楼盘却没钱领取告贷利息和工资，又何尝不是代价？生怕还是更为昂扬的代价。
2014 年中国经济再度面临下行压力，房地产市场步入“总量放缓、区域分化”的新阶段。全国商品房发卖面积和金额同比增速稀有的连月为负，当年 5 月初次显现 70 大中城市新建商品住宅价格环比下跌。地财产入冬，去库存压力显现。当局从当年三季度开始救市，第一阶段限购稠密放开，但市场反映平淡。第二阶段是央行发布“930”新政，提出二套房认定改为“认贷不认房” ，商贷利率下限调回基准利率 0.7 倍；支撑房企在银行间市场进行债务融资，开展 REITs 试点等。2015年3月份五部委联合救市，放松限贷，持续降息降准。推进棚改货币化安设，下调开发项目本钱金。2015 二季度开始，房地产市场开始显现全面复苏。
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发表于 2023-9-6 19:41:31
