房地产政策当令调整优化

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　　“认房不认贷”等政策出台后，市场反映如何？北京链家朝阳区某活跃区域门店经理娄春雷告诉记者，北京发布政策后，我们继续接到不少客户的征询电话，前两个月周末线多个，区域挂牌量也活跃起来。“我们这边改善型客户方针房型的售价大多在800万元到1000万元。之前看房，考虑到80%的二套房首付有些犹疑，此刻政策落地，不少客户选择将房产挂牌获得首套资历。”娄春雷说。
　　“当前政策已在发力，相信在各方面的共同勤奋下，跟着经济运转持续好转，对未来的预期逐渐不变，市场会回到健康合理的程度。”郁亮说。
　　“在市场全体发展放缓的时候，积极的一面会非分特别引人留意，好比有些市场将愈加有韧性，也有新的业务机会正在呈现。”万科董事会主席郁亮认为，目前我国城镇化率为65%摆布，依据相关预测2030年估计达到70%，城镇人口将添加至9.8亿人摆布，按建设经验保守估量，未来10亿至12亿平方米的房地产新开工面积是有保障的。
　　8月30日，广东省广州市、深圳市先后颁布发表施行“认房不认贷”政策。9月1日，上海市、北京市也先后颁布发表施行该政策。
　　受访专家表示，当前当令调整优化房地产政策，打开了市场预期窗口，短期看刚需和改善性需求将集中入市，年底前市场买卖量或有明显增加。但是，全体看房地产市场供求关系发生巨大变化，且受宏观环境影响较大，要以愈加理性的心态对待房地产市场发展，既要有决心，也要有耐心。
　　“对于有换房需求的家庭，在‘认房不认贷’政策下，能够以更低的首付比例、更优惠的贷款利率换购住房，加上居民换购住房的个人所得税退税优惠期也耽误了，这些政策有助于降低购房成本、释放换房需求。”住房城乡建设部政策研究核心副主任浦湛介绍。
　　进入本年二季度，受宏观环境影响，居民购房能力和愿望下降，购房做为大宗消费恢复相对畅后，房地产市场成交量增速有所放缓。1至7月份，商品房发卖面积66563万平方米，同比下降6.5%；房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。
　　姜楠在广州工做了10多年。2015年，成婚在即的她先在广东省佛山市采办了一套婚房，简单装修后就租了出去，本人则在广州租房住。这两年，眼看孩子到了要上学的年纪，姜楠两夫妻想在广州买套房的希望愈发强烈。
　　为顺应我国房地产市场供求关系发生严沉变化的新形势，近期，多地多部分稠密发文，当令调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也将对扩大消费、拉动投资、不变经济增加产生有益影响。
　　郁亮介绍，依据伦敦、东京等城市的经验，人口会不竭向能够创培养业的城市集中。即便市场完全成熟后，核心城区仍然会呈现大量城市更新项目，以提升保守地域的发展活力，满足职住平衡的需求。此外，保障性租赁住房建设、城中村革新、房地产代建代运营等也将是未来主要的业务增加范畴。
　　贝壳研究院提供的数据显示，8月30日至31日，广州、深圳的二手房日均成交量，较上周（8月21日至27日）的日均成交量别离提升了25%、70%，客户带看量也较快增加。
　　7月24日，中共中央政治局召开会议指出，要切实防备化解沉点范畴风险，顺应我国房地产市场供求关系发生严沉变化的新形势，当令调整优化房地产政策，因城施策用好政策东西箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，推进房地产市场平稳健康发展。
　　“看了十几套二手房，比较对劲的，差不多都要600多万元。之前佛山那套房也有贷款，此刻要买这套房，首付要四成，贷款利率4.8%。”姜楠说，按照“认房不认贷”的新政策，此刻首付只需三成，少一成首付，就是60多万元；并且，贷款利率享受4.2%的首套房利率，月供承担也能减轻不少。
　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬阐发，房地产市场供求关系发生严沉变化，主要表此刻三方面：一是从卖方市场转向买方市场。颠末持续20多年大规模开发，2022年全国城镇居民人均住房建筑面积已经超过41平方米，叠加人口呈现负增加、城镇化进入中后期等要素影响，市场全体已转入供大于求的买方市场，出格是中小城市商品房库存量大、去化周期长。二是从增量为主的市场转向存量为主的市场。不少城市存量房买卖增速快于新建商品房发卖增速，部门城市二手房成交量已经超过新房成交量。三是从期房发卖为主转向现房发卖占比稳步提高。
　　“顺应我国房地产市场供求关系发生严沉变化的新形势，近段时间一系列政策办法落实落地，不只能够更好满足居民刚性和改善性需求，也对扩大消费、拉动投资、不变经济增加意义严沉。”虞晓芬认为。
　　中国人民银行、金融监管总局相关担任人介绍，此次不同化住房信贷政策调整优化的沉点涵盖两方面：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策准绳，依据本地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
　　招联首席研究员董希淼说，依据相关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约告贷人还款收入每年超过5000元，有助于降低住房消费承担，进而添加居民消费和投资能力。
　　8月31日，中国人民银行、政府金融监督管理总局联合发布通知，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%、30%。同时，降低存量首套住房贷款利率。
　　住房城乡建设部相关担任人表示，接下来将继续以增决心、防风险、促转型为主线，推进房地产市场平稳健康发展，因城施策、精准施策，鼎力支撑刚性和改善性住房需求，结实推进保交楼保民生保不变工做，化解企业资金链断裂风险，勤奋提升质量、建设好房子，整治房地产市场次序，让人民群众安心购房、安心租房。
　　不只是“认房不认贷”政策，调整优化不同化住房信贷、降低存量首套住房贷款利率等政策，同样有助于更好满足刚性和改善性住房需求。
　　专家指出，近段时间多地多部分稠密发文，当令调整优化房地产政策，释放出推进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
　　深圳市民黄女士也表达了类似的想法：“我们一曲想换个大一点的房子，改善居住条件。但如果认定为二套房，首付比例高，难以承担。新政出台后，压力就小多了。”
　　虞晓芬认为，从中持久看，推进房地产市场平稳健康发展还需从供需两端沉点发力：通过加快启动城市更新和城中村革新等，稳市场规模；通过降低房贷利率、扩大住房公积金覆盖面等，出力提高住房消费能力，放松住房供求关系发生严沉变化的大城市或片区的限购等，稳市场需求；通过全面推动二手房“带押过户”、降低买卖契税、合理降低房地产中介费用等，鼓励以旧换新，促市场良性循环；厚此薄彼支撑优良国有房企和优良的民营房企，适当放宽开发条件限制要求，不变房地产企业。
　　“认房不认贷”政策明确，居民家庭（涵盖告贷人、配偶及未成年后代）申请贷款采办商品住房时，家庭成员在本地名下无成套住房的，无论能否已操纵贷款采办过住房，银行业金融机构均按首套住房施行住房信贷政策。
　　北京链家研究院院长高原认为，“认房不认贷”主要利好北京新市民及改善型群体。新市民方面，较为遍及的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录，在原有尺度下在京购房方法取六成（普宅）或八成（非普宅）首付；改善型群体方面，则利好“卖一买一”改善置换群体，受家庭布局变化、育儿、养老等要素影响，当前北京住宅市场近七成购房者属于改善型需求。