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先谈自用吧，乃至阿谁算法，乃至以成都为例，用本人开的汽车价钱来算，50% 或以下就买，60% 咬咬牙也能够买，70% 或以上，你不妨再考虑一下。说白了，有阿谁经济实力就买，钱够不上就租车位或者停路上。
再以成都二环建设路的几个品牌坊盘为栗子，位置还成，除了几个城市分析体之外满是高密度楼盘，但业主身份基本算是中高端，我估量他们开的车辆均值比我本人住的小区高点，算 22w 吧。5 年前开辟商车位卖 10-12w，很较着，其时值得投资。但后来跟着这一片区入住率提高，车位逐步起头严重，前年起头开辟商把车位提到了 20w 以上，二手车位价钱也起头跟风，听说有卖 25w 的，这个价位较着就不合适投资了，基本上够到天花板了，即便过几年涨到 25w 以上如 30w，也和理财富物投资差不多，并且还不敷矫捷。
前面 朱海峰 的谜底（说说车位：区区一个框框，凭什么要卖几十万）里提到了地下面积和车位的建设成本问题，论据没有错，但论点错了，由于这此中的许多成本开辟商都不是用车位本身价钱来分摊的，而是用地上建筑的价钱找回来的，楼上房子价钱卖上去了，利润就出来了，车位卖了个好价纯属不测欣喜。这也是为什么许多楼盘的开辟资金测算里都只把车位价钱算得很低或者把车位发卖率估得很低，缘由很简单，开辟商本人也对车位卖多贵能卖多好心里也没有底。
我前面也说过某件商品的现实价钱和价值是会被许多要素影响的，具体到车位这种商品上，它会间接遭到地段、楼盘档次、周边配套、年限、容积率、建筑形态、车位配比、建筑成本、现实入住率、物管程度等要素影响，但所有的这些要素都最终会反映到入住该楼盘的业主身份上，进一步反映到他们开的汽车价值上，然后车位还会间接被城市成长程度、宏观经济、汽车普及率、业主消费习惯、本地炒做车位要素等要素影响，所以我给了 50%、60%、70% 的这种粗略的系数来调理它，最终就得出了一个不求切确、但求快速的价值判断方式。
我住的小区旁边就是一个品牌开辟商的楼盘，外立面修得洋气一点（设想的功绩，建安成本没什么区此外），同期房价大要比我们贵 2 成，但户均建面是 1.5 倍，其他方面的规划目标包罗入住率都差不多，但分析来看业主身份比我们小区强出一大截。别的他们盘大开辟商关系硬，地价以至比我们小区地价还廉价，响应的车位成本也要低一些，这种情况就不克不及简单的用车位成本来权衡车位价值了。现实情况就是这个小区的车位的一个楼盘的车位基本上是我们小区的 1.5 倍，目前几乎都卖光了，这就是典型的物业定位导致业主差别，进一步导致了车位价钱差别。
对于自用需求，这种算法能够连系业主本身的经济，让他决定能否要为车位这种商品买单。对自用兼投资或纯投资的业主，也给出了一个参照系来判断车位价钱能否虚高，若是你发觉你们小区的豪车业主逐步的选择搬离，车位价钱依旧居高不下，也许就到了你考虑套现车位转向更矫捷的投资渠道的时候了。
至于别墅或者某些出格高端的低密类物业，他们的车位价值又是另一套算法，以至可能比高密度高层社区还要廉价，缘由就在于这些小区的控规目标就客观导致了车位不会显现求过于供的现象，大部别离墅还买房送 1-2 个车位呢，当然，别墅的车库其实是羊毛出在羊身上，建面价钱早就把车位价钱算进去了的。
最初说一个栗子，成都光华大道上的一个容积率 2 以下的低密楼盘，中高档社区，车位户数配比 1:0.7 乃至 0.8，归正没有跨越 1:1，3 年前车位售价 15w，此刻乃至 15w，并且开辟商手上还剩了大部门车位没有卖，道听途说的信息，实在性我也不清晰，具体缘由大师去想吧，大致阐发，乃至市郊的低密产物现实入住率比力低吧。
车停路边风吹雨淋还要防擦挂防交警贴条，所以车位必定有它的利用价值，但我们也不克不及简单以车位的租价来算这个价值，目前绝大大都小区车位房钱和售价都是不成比例的（更况且物业办理条例还划定了车位房钱的上限），若是纯自用需求，能持久租车位必定比买车位划算，很可能连存按期的利钱都用不完，但车位这个玩意不只包含了利用价值，还有国土价值、固定资产价值、心理价值和投资价值交叉具有，具体说起来太复杂，但必然程度乃至会受车位房钱限制的。
我认为某件商品的现实价钱和价值是会被许多要素影响的，最典型的现象就是股价受信息层面的波动或是豪侈品的订价。同市价格也和成本没什么间接关系，好比戈壁里的一瓶水，网游里的一件极品配备，寺院中的一柱香等等。
好，说正题，在商品社会里，公允的买卖情况之下，个别为什么采办一件商品的来由就是这件商品的价钱低于他对这件商品的价值判断。车位做为一种商品，具体到个报酬什么要买它，其实能够拆分成两个问题来看，一是这个车位的价钱对于这小我而言值不值，再才是要不要下手买？
再以我前老板举个栗子，他家房子离我家不远，高层为主的高端小区，业主开豪车的居多，估算车辆均价在 40w 摆布，其时他们小区车位最后售价 20w-25w，很较着，50% 的价钱很廉价。然后他家两辆车一辆车 45w，一辆车 80w，也都 50% 以下，所以呢，他一下子买了两个大车位 50w，他是完全考虑自用的，虽然这四五年下来单个车位增值到了差不多 30w，单较着他也不在乎这一点钱，好吧，谁让人家是老板呢。
再极端点的举例就是，同地段的两个楼盘，一个是地下车库，一个是地面车位，当然，这个例子只是假设很不严谨，同时地上车位只要利用权。现实上若是显现的话，地面车位的阿谁楼盘的入住客户必定低端一些，但车位价钱该当只比另一个小区低 1/3 摆布，但地面的这个车位成本几乎只要地盘成本，不外这从侧面反映了车位的现实价钱和它的建安成本没太大的间接关系。
再说回投资。我先说结论吧，车位属于低门槛投资品，并且不克不及利用资金杠杆，除非车位价钱较着低于 50%，不然就不要买。然后，必然要在开辟商没有跌价之前第一批买，最初，市郊低密类物业万万不要买来投资。
当然，50%、60%、70% 这个数字我是以成都为例，在分歧的城市可能会有必然差别，云南的一个县城和北上广这些大城市想比因为城市成长程度纷歧样、汽车普及率也纷歧样、消费观念纷歧样，具体数字必定是纷歧样的，大师有乐趣能够本人察看总结一下。
例如说，成都低端小区的汽车价位普通在 8-15w，估车辆均值为 12w，那车位价钱就该当是 6w 廉价，7w 合适，8w5 就贵了。而现实上这种低端或者老旧小区的车位价钱普通都在 5-8w，很难跨越 10w，有的长幼区虽然车位很是很是严重，但现实车位售价并不高，缘由就在于能开更贵汽车能承受更高车位价钱能住更好房子的人会选择搬离这里，留在这种小区的人即便泊车难也会选择租车位、抢车位或者违章乱停。
最初抛一个命题大师来会商一下，成都会区的一个超高端城市分析体，室第部门大大都为 200㎡ 以上的高层大户型，绝对豪宅定位，全国各地都有买家，车位配比 1:1.2（后来证明是 1:1.6），并且室第车位和写字楼和贸易部门完全隔离，目前车位售价 20/25w，土豪业主一抛令媛自用就不消会商了，若是是纯投资角度，那这个车位值不值得买呢？
他的大致逻辑是要不要买车位起首需要看建筑车位的硬性成本，车位价钱和地下建安具有很大的间接关系。若是是在五年十年前用这种方式来看要不要买车位的问题，必定是对的，终究成本动辄 15、20w 一个的车位，只卖 5-8w，具有较着的价值凹地，所以昔时选择买车位的人都做出了准确的选择。但此刻车位售价普通都在硬性成本附近或以上了，再利用这种方式就有点不敷矫捷。
据我本人察看，我们小区的汽车大多在 12w-30w 这个区间，豪车有一些，但是比例很少，所以车辆均值该当不到 18w。开辟商车位售价 12-15w（分大小），65% 摆布的数字算得上是合理，稍稍偏贵。但我乃至不会买车位，为什么？缘由很简单，我家小白 12w，我只能承受 6-8w 的车位价钱，所以我们小区的车位该当是被开 20w 以上汽车的业主买走的，而现实情况就是我们小区底子不缺车位，地下室差不多有一半的车位空着，许多像我一样的业主都选择把车停在道路边，我本人则是选择花 200 元月租租车位，对我而言，若是车位和汽车本身价钱差不多以至还要贵，那就不值了，过不了本人心理这道坎
先以成都桐梓林富人区的一个高层豪宅为例，高密物业车位配比 1:1，业主不开豪车都欠好意义进小区，别摸我三叉星算是基本门槛，好吧，车辆均值 60w，开辟商车位最后售价 15-20w（分大小）。当初我劝我们老板以非业主身份买来投资来着，但可惜他看不上，此刻四五年过去了，车位在 35w 摆布，年报答率 15%，算是很不错了，但此刻的价位向上空间也不太大了，45w 顶天。
还有一些伴侣举例说，某某地方某某楼盘的平均车价才 30w，但车位曾经 60w 了，显现这种情况的独一可能性就是这个楼盘的车位配比有很是大的缺口，如 1:0.4 以至 1:0.2，同时该楼盘的其他方面如地段情况配套学区房等要素很是优良（现实上车位严重的问题曾经让这个楼盘的现实居住档次大大下降了），但很多业主就是舍不得搬也不克不及搬。那除了晚年采办了车位的业主，这个小区此刻畅通的车位必定是开百万级豪车以上的业主才会采办的，也就是说 60w 的车位简直很贵，贵到离谱，偏离了这个小区车位的现实价值，但总有那么一小部门有经济实力的人同意为了这种稀缺性而付出溢价买单的，但他们必定不是出于投资方面的考虑，投 60w，一年涨 3、5w 的投资报答率他们是看不上滴。
同理，中端小区车辆均值取 20w，那车位均值就该当在 10-14w，高档小区车辆均值 30w，车位均值 15-21w，只需是属于通俗室第范围，那在这个范畴区间的车位价钱都是合理的。
先以我本人举个栗子，位置在成都西南 2.5 环，但是因为建筑形态是 8 层小高层，勉强也算得上是洋房，不外房子面积不大业主大多是刚需客户，所以分析能够归类为中档社区。
回到车位上打个例如，差不多地段的两个楼盘，楼面地价都差不多，地下的建安成本也差不多，但一个定位中端，一个定位中高端，这两个楼盘的车位必定会有很大的不同。
不看地段，不看租车资用，也不看小区车位配比，也不消去算地下建安车本，我给大师说一个很是粗暴的方式：只需长短别墅社区，先把小区车位价钱在小区车辆平均价钱做一个比对，若是车位价钱在车辆均价 50% 摆布，那就是廉价，60%，也乃至能接管，若是跨越了 70%，那开辟商 / 前车位买家的订价就有点黑。
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发表于 2017-3-27 15:34:59
发表于 2017-3-27 15:35:09
