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前日上午，北青报记者驱车从通燕高速前去燕郊。刚出白庙收费站，就看到数名售房中介站在路边，兜销燕郊的房产，只需有人泊车，他们便往车里塞进燕郊一些楼盘的材料。这里距离燕郊，还有两公里的距离。一名燕郊人士称，此刻燕郊楼市行情欠好，一些中介关了门店，变成散兵浪人，跑到白庙高速出口去招徕客户。
另一个对炒佃农的资金成本带来压力的是燕郊房钱价钱的下滑。据燕郊的房产中介透露，跟着燕郊楼市成交量的暴跌，燕郊出租的房源大幅添加，导致了房钱的下跌。目前，很多小区的房钱跌幅在10%到20%摆布，一些投资客较多的小区，房钱跌幅以至跨越了30%。本来一部门炒佃农就是选择用房钱减轻还贷的压力，现在房钱的下跌让他们持有燕郊房产的成本变得更加高企。
燕郊房产中介人士刘先生告诉北青报记者，目前告急抛售燕郊房产的炒佃农并不多，很多有资金压力的城市想方法通过典质贷的体例套出部门资金，将典质贷的资金用于还月供。这种做法以前在燕郊的炒佃农中较为遍及，此刻则需要比较强的关系，但在当前房价下跌的情况下，加上银行审核趋于严酷，前期通过高杠杆手法购入高价房的炒佃农面对着资金链断流的要挟。
北青报记者在采访中获悉，资金成本的上升是炒佃农抛售房产的一个缘由。在“不搞大水漫灌，实施稳健的货泉政策”的布景下，银行或明或暗地调整了部门消费贷、信用贷的费率；P2P等平台的资金成本也在上涨，一些炒佃农难以承受资金成本的压力，选择了抛售房产。
据燕郊一家房产中介人士介绍，楼市调控之后，售楼一条街一夜入冬，炒佃农做鸟兽散。大小中介门店就关了几十家，一些运营多年的大门面也起头让渡，良多中介都转战河北其他地方去了。仅存的中介也起头改变薪酬机制，很多小中介不再提供底薪，中间管理层则是没有业绩就降职，良多人扛不住就去职了。
去年8月份在燕郊投资了一套房产的陈先生告诉北青报记者，他的80万首付款中，自有资金只要20万元，其他的部门包罗用伴侣的银行信用卡透支的30万元消费贷款、领取宝借呗的5万元、25万元P2P平台的贷款。其时赌燕郊的房价还能翻倍，预备拿两年以后出手。但本年以来，消费贷款的利率已经没有优惠，P2P平台的贷款利率快速提拔，总体的资金成本年化利率已经跨越了15%，腾挪资金变得坚苦。目前，陈先生已经在房产中介挂出了他的房子，预备降价出售，据陈先生估算，房价上涨的数值减去税费等成本，他的房子若是能如愿出手，大约要吃亏20万到50万摆布。
本地房企燕达集团开发的首尔·甜城是上一轮燕郊楼市上涨的领头羊，燕郊房价从1万元、2万元、3万元到冲破4万元，背后都有首尔·甜城的影子。2016年十一期间，媒体公开报道显示，首尔·甜城抛出售价4万元每平方米的单价，这比2013年最后的价钱上涨了近5倍。这一报价被曝光后，因售价过高被本地房管局叫停，燕达集团也随后否认了这一报价。
燕郊楼市“色变”起头于本年3月河北三河出台的楼市调控政策。自3月21日起头，河北省三河市先后出台了两次调控政策：第一次是廊坊区域出台的限购政策，对非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包罗新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出台调控的“补刀”政策，非当地户籍居民家庭可以或许提供本地3年以上纳税证明或社会安全缴纳证明的，限购1套住房，包罗新建商品住房和二手住房。首付比例的提高对非当地购房者带来购房资金压力，而针对本地纳税或者社包管明的要求则断了炒房者的路。无论是炒房团乃至在燕郊置业的北京客群，在燕郊纳税和交社保达到三年的可能性几乎为零。
燕郊房价下跌的同时，买佃农的议价空间也在增大。燕郊东方夏威夷附近的一家中介门店人员告诉北青报记者，截至7月18日，该中介在燕郊一共成交了40套房源。大都都有谈价空间，谈价数额在1万元到42万元不等，这取此前楼市上涨中业主的“跳涨”构成了明显对比。
看清了大形势，我们再头判断燕郊楼市这只“小麻雀”就会多几分把握。正如很多专家阐发的一样，在京津冀一体化布景下，燕郊楼市的持久利好不会改变，但过去那种以炒房为主的模式已经走到了尽头。燕郊楼市是时候离别暴涨暴跌的怪圈了，因为前期炒做过度，燕郊楼市将在很长一段时间内逐渐回落到它应有的位置。若是可以或许抓住京津冀一体化这个汗青机缘，改变对房地产的过度依靠，那么，燕郊的发展才方才起头。
北青报记者留意到，取二手房市场的急速下跌比拟，燕郊新盘的价钱照旧处于高位。燕郊目前的新盘还有房源的包罗首尔·甜城、碧桂园、水榭花城、港中旅海泉湾、御东郡、汇福悦榕湾等为数不多的楼盘。北青报记者获悉，这些有房源的新楼盘在目前的市场情况下大都选择不开盘或者少量开盘。一名燕郊地产人士称，开发商都在“捂盘”对赌，不会在这个时候选择降价出售。
北青报记者获悉，以地铁平谷线正式开工建设，以及京秦高速及徐尹路潮白河大桥无望岁尾通车做为宣传主打，首尔·甜城三期主打花圃洋房的九里香堤的报价仍然高达4万元每平方米。而位于燕顺路附近的悦榕湾项目楼盘网上报价仍然高达32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城报价则为19000元，但据燕郊的中介称，这个价钱很难买到，普通真正买的时候都被要求加价，目前的行情在存案价的总价根本上是加40万元。
从通畅路进入燕郊燕灵路，这里是燕郊出名的售楼一条街，这里几乎能够找到燕郊所有的新房项目，固安、大厂、香河也有不少项目在此处有欢迎核心。除了新房之外，二手房、贷款、建材，都能在这里搞定。本年岁首?年月，北青报记者曾到这里看望，其时这里人满为患，每个售楼处办事人员都忙得不成开交。而4个月之后，这里却显得非常冷僻。一些售楼处已经关上了大门，即便还在开业，也几乎置之不理，某售楼核心项目区域沙盘上落了薄薄的一层尘埃，置业参谋们三三两两地坐在一路闲聊。
链家地产APP的成交数据印证了该置业参谋的说法。成交数据显示，首尔甜城7月某套3室2厅的室第成交价为24824元每平方米，在3月份时的同户型室第则以36000元每平方米摆布的价钱成交，降幅达到30%；福泽御园7月2室1厅的成交价为19091元每平方米，3月同户型成交价最高为31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上楼五期某2室1厅在7月以19218元每平方米成交，3月份时同类型室第的最高成交为30383元每平方米，降幅跨越30%；星河皓月一套2室1厅的室第在7月成交价为25489元每平方米，而3月份该小区的成交价多在30000元每平方米摆布，降幅跨越15%。
从本年北京的“330新政”起头，北京出台了10余项办法调控房地产，力度之大、范畴之广前所未见。有一点已经很明白，这一轮房地产调控跟以往有很大的分歧，以前的调控更多地着眼于房地产的过热，对一时过高的房价进行抑止，而政策的变化往往跟着房价的涨跌而发生逆转。就像很多燕郊炒房者所说的一样，只需调控政策一铺开，就展开下一轮报仇式上涨。而目前的这一轮房地产调控，则是要从根源上冲击房地产的炒做属性，改变房地产过度金融化的现象，最终实现那句看似简单、实则包含楼市严沉逻辑改变的话：“房子是用来住的，不是用来炒的。”
时隔四个多月之后，北京青年报记者沉返燕郊发觉，燕郊楼市跟岁首?年月比已是冰火两沉天。本地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示，燕郊房价遍及下跌近三成，前期的热点楼盘二手房价钱成交均价下跌了1万元每平方米。因为置之不理，燕郊镇已经无数十家中介门店被迫封闭。做为北京楼市晴雨表的燕郊十多年来一曲走不出暴涨暴跌的怪圈。这一次，燕郊楼市会离别这个怪圈吗？
两次调控的力度之大远超预期，燕郊楼市敏捷遇冷。那么，调控要达到什么样的成效？对此，廊坊市当局本年6月2日的通知布告曾明白，要进一步完美工做机制，成立房地产调控联席会议轨制。要勤奋把房价不变在2016年10月程度上，确保环比不增加。
短短四个月，北青报记者两次前去燕郊，差别之大令人瞠目。这短短的四个月，燕郊到底发生了什么？都说燕郊是北京楼市的晴雨表，那么我们把目光从燕郊拉回到北京。
为何调控燕郊一手房的影响较小？对此，一名资深燕郊房地财产内人士表示，开发商控盘能力强是一个要素，好比首尔·甜城的九里香堤，开发商手里还有不少房源，报价虽然高达4万，但开发商不会在这个时候开盘，即便开盘，也只会放小部门房源。别的一个要素是，燕郊的新盘的确少，已经很少有室第用地入市了。楼市调控会不会波及一手房？该人士表示，这要看此次调控要持续多久，开发商的资金链能不能撑住，若何撑不住了，天然就要降价出售。
对于燕郊的投资客，郭毅认为，从投资人群来说，燕郊目前房价其实已经到了相对高位，并且房价弹性过大也是让一部门投资客被套牢。若是将来要投资客进入，则需要燕郊有更大的市场利好拉动。而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，此轮限购将抑止短期炒佃农，久远来说，跟着京津冀一体化发展，北京向东分散生齿可以或许衔接的范畴乃至很大的，对应的供应量也很可观。
燕郊本地当局似乎也已经留意到了这条街具有的问题。前些年，楼市生意火爆，马路两旁的门店都舍命往人行道标的目的扩建，以成立招徕顾客的优势。如许，在这条街的两侧，就构成了一批违建，这条毗连北京的道路也变得更加拥堵。北青报记者留意到，马路两侧一些售楼核心的墙上，已经画上了大大的“拆”字。据介绍，燕郊的本地当局，已经下定决心要整治这条“售楼街”。
北青报记者来到一家中介门店，一个置业参谋间接说：“你是要卖哪个小区的房子？”当记者表示不是卖房而是想看看房子的时候，该中介表示了惊奇，他说比来都是前来征询卖房的多，已经好几天没有见到来买房的了。
燕郊楼市的急剧下行，一些炒佃农选择了吃亏抛售。燕郊一名中介人士告诉北青报记者，大都在燕郊投资房产的人，在目前的行情下都选择了按兵不动，只要少部门急需用钱或者资金周转坚苦的人选择在这个时候降价抛售，这部门人往往在燕郊有不止一套房产。
一名炒佃农表示，燕郊的房价只是短暂回调，跟着北京市当局动迁、京津冀一体化的发展，燕郊房价会很快反弹。此刻这个时候，就是咬着牙还贷也不能选择退出。北青报记者领会到，该投资客的设法在燕郊楼市投资客中具有代表性。他们都认为，只需燕郊的限购一铺开，“燕郊楼市就能一夜之间回到从前。”
“但现实上，燕郊部门区域的成交价已经跌回到去年七八月的程度了。”燕郊一名链家门店的置业参谋告诉北青报记者。按照这名置业参谋的察看，以及控制的成交数据来看，燕郊的成交均价总体上已经下跌了近三分之一。一些热点小区成交均价比拟最高点时每平方米跌去了1万元。
从“330新政”以后北京乃至全国的楼市调控实践来看，无论是对违法开发商、中介机构予以严格惩罚，乃至节制银行信贷、提高二套房贷款门槛、冲击首付贷等场外配资等办法，都是要压缩炒房者的生存空间，让房子真正回来居住属性。当局已经从地盘供应、金融、财税、立法等方面动手成立房地产发展长效机制，若是还有人认为本轮房地产调控只是“一阵风”，那将是对形势的严沉误判。
在本年3月，燕郊部门热点小区的成交均价奔着4万元每平方米去，现在已经清一色跌到两万多元，燕郊已经几乎没有了3万元以上的楼盘。燕郊一家高端楼盘，原定近期开盘，开盘价4万摆布，但当天的楼市行情已经让这家开发商不敢在近期开盘了。
燕郊素有北京楼市“晴雨表”之称。过去的十多年里，燕郊楼市一曲跟着北京房地产市场的变化而跌荡放诞崎岖，涨的时候比北京快，跌的也快。自本年3月21日起，河北省三河市先后出台了两次调控政策。时隔四个多月之后，北京青年报记者沉返燕郊发觉，燕郊楼市跟岁首?年月比已是冰火两沉天。本地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示，燕郊房价遍及下跌近三成，前期的热点楼盘二手房价钱成交均价下跌了1万元每平方米。因为置之不理，燕郊镇已经无数十家中介门店被迫封闭。别的，陪伴房价下跌的是燕郊房钱的全体下跌，这让燕郊房子的高企租售比显得愈加刺目。燕郊楼市将何去何从？对于这个问题，深陷燕郊楼市的各方力量都在博弈，并有本人的等候。
虽然也有业内人士认为，燕郊的楼市已经离别暴涨暴跌的时代，将来即便回升也是一个迟缓的过程。但北青报记者在采访中领会到，大都在燕郊的房产投资者，都相信燕郊房价还会很快涨回来。一名燕郊房地财产内人士坦言，“环绕燕郊楼市，包罗开发商、炒佃农在内的一个复杂的群体在对赌。”
对于燕郊新房取二手房市场在这轮楼市调控中的分歧反映。亚豪机构市场研究部总监郭毅认为，燕郊楼市取北京楼市一曲是彼此共振的关系，在北京楼市下行的时候燕郊下跌会更大。目前燕郊二手房市场下跌幅度较大，但新房市场不是面对同样的一个情况，由于燕郊近几年没有供应地盘，新房主如果售卖之前的库存，将来新房潜在供应比较稀少的形态，所以从燕郊的开发商角度看更多对赌将来市场稀缺性的一个心态。
他们的设法正如在燕郊落户多年的李女士所称，若是手里有闲钱，必定还会趁着此刻低价再买一套。
紧挨北京的燕郊售楼一条街，是燕郊面向北京的一个主要门户。这条街在燕郊楼市的扩张期快速发展，周边的贸易快速聚拢起来，但这条街的“无序、杂乱、拥堵”也出了名。现在，燕郊楼市遇冷，这条街的很多贸易也都没有了生意，附近的小餐馆也跟着不景气，变得门可罗雀，一些建材五金小店、家居粉饰公司以至间接关张。
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发表于 2017-8-3 21:16:05
发表于 2017-8-4 03:54:23
