高密市锦湖公寓营销策划方案doc

admin · 发表于 2017-8-13 21:59:39

　　委托单位潍坊××置业有限公司报告单位青岛××地产营销策划机构二00六年七月五日第一部分背景资料楼盘概况 ××·锦湖公寓项目坐落于高密市区南部位于康成大街以南密水大街以北利群路以东北靠规划密州街项目占地面积199398㎡总规划建筑面积3597954㎡住宅2324154㎡酒店12738㎡住宅总户数155户地下车位62个车库70个容积率18建筑密度292绿化率316项目紧邻南湖和高密新一中周边学校众多配套设施日益完善本小区所在区域是高密规划的文化教育及居住中心也是高密最大的居住区域小区外部环境优美发展前景不可限量附近的主要楼盘有文苑小区密水馨苑南湖花园湖滨花园等多座新楼盘项目由多层住宅四星级标准高层酒店和商住两用高层公寓三部分组成高起点的规划设计聘请青岛××设计院的专家进行了概念性规划设计规划单体功能超前配套设施完备建筑造形独特充分体现了贵司开发创新和产品差异化的发展战略因独特的设计理念和精湛的建筑艺术建成后将当之无愧地成为高密市内的标志性楼盘和经典建筑贵司将以高质量的产品赢得市场以优质的服务赢得信誉为客户营造亲情家园如意居所为自身的发展奠定稳固的基础楼盘所在地高密概况高密市位于胶东半岛和山东内陆的结合部版图面积1605平方公里人口85万辖17个镇3个街道高密已有2200多年的历史春秋名相晏婴汉代大司农大经学家郑玄清代大学士刘墉出生在这里被誉为中国民间艺术三绝的扑灰年画泥塑和剪纸久负盛名誉满天下70公里是山东沿海地区通往内陆腹地的交通枢纽高密有明显的产业优势工业已形成轻工纺织印染工艺品机械化工建材医药酿造服装等支柱产业其中纺织食品加工和机械制造三大产业优势明显高密有完善配套的基础设施有广阔的投资发展空间优惠的政策和良好的服务环境为高密的快速发展奠定了良好基础自2003年高密坚持把城市建设摆在全局和战略高度紧紧抓住省政府将高密市规划为青岛城市区副中心城市的重要机遇以进位争先建强市为主目标以一个中心三个板快为主战场坚持高起点规划高标准建设高效能管理加大城建投入创新管理模式整体推进五化城市面貌发生了历史性变化社会经济实现了快速发展一个中心三个板快规划面积达到128平方公里已建成区面积达到389平方公里城镇化水平提高到435初步搭建起具有发展潜力的中等城市框架2005年审批旧城改造项目26个拆迁开工竣工分别达到35万76万50万平方米今年要着重抓好20个村居的拆迁改造拆迁53万平方米新建商住房80万平方米力争达到100万平方米城市建设严格按照建设青岛城市区副中心城市的定位既注重完善城市功能又注重设计好单体建设项目既注重完善城市功能又注重人与自然的和谐发展使城市软环境得到明显改善最终建设人与自然和谐发展的生态型城市这也为高密房地产市场的更快更好发展提供了新的机遇与挑战高密市房地产市场于近几年开始发展随着个人住房贷款及货币化分房的实施极大的刺激了个人购房热情商品房市场也进一步升温虽然相对于其它地区市场而言尚属于发展阶段但是从去年开始随着大量新兴楼盘的逐渐上市房地产市场持续增温竞争也日趋激烈楼盘品质和营销手段也不可同日而语售价也逐渐稳步提升伴随着高密市旧城区改造的持续进行和城市总体规划的快速发展高密市的房地产市场将迎来一个更加活跃的发展时期目前高密房产市场可以分为三大区域一是以城投新视界春雨花园为代表的老城区中心商贸区此区域也是高密市场最为成熟竞争最为激烈的区域一般建筑密度偏大户型以中小户型为主商业网点发达小区受地段影响很大涌现出了像密水景园这样的标杆小区成为后续开发商的参照二是以黄金花园为代表的开发区新兴城区户型景观及配套也定位于高档楼盘此区域是高密未来的行政中心环境优越配套设施日益完善发展前景不可限量三是以密水馨苑湖滨花园为代表的文化教育生活居住区域此区域位于城区南部学校众多人文气息浓厚是高密未来的居住和教育中心小区规划和景观设计超前户型偏大定位为中高档社区总之高密市房地产行业处于上升期市场开始走向多元化在人才资金管理理念及项目决策等方面已经基本成熟买方市场也随着房地产市场的成熟而逐渐形成市场竞争作为房地产开发商重视的要点问题以市场需求确立项目开发方向的理念已得到大多数开发商的认同第二部分市场分析一项目所在区域市场分析康成大街以南南湖周边区域按高密总体规划将成为高密未来的文化教育及居住中心也将成为高密最大的居住性区域优越的自然环境优势和众多不同层次的学校云集极大的促进了此区域房产的快速发展而竞争也将日趋白热化随着高密新一中的投入使用以及青岛科技大学的开工建设本区域的教育优势日益凸现目前在售的几个楼盘分别是以密水馨苑湖滨花园等为代表的中高档住宅南湖花园虽然售罄但它的楼盘所处的地理位置形象定位档次物业及目前二手房价格对××·锦湖公寓小区的影响也不可忽视以及以齐鲁纺织城KK商贸城为代表的商住两用项目以及周边学校和其它单位的宿舍楼再加上本地区的旧城区改造项目可以说此区域将是高密房产市场最有发展前景的区域各项目一般注重建筑品质及园林景观户型偏大2006年上半年各类楼盘均价为低档1600元平中档1700元平高档1800元平从客户情况来看教师政府公务员私营业主原老城区居民及其它中高收入者都表现出了较大的购买潜力但以本地消费为主外地投资置业者尚待挖掘目前在本项目周围的多层住宅项目一般具有如下特征多为5层多层住宅建筑密度相对较低高绿化率外立面为欧式风格环境带车库储藏室户型景观等都采用最新人性化设计这必将引起市场关注对我方形成巨大的威胁住宅产品本身随着时间的推移和市场竞争的加剧而不断升级换代居住品质更高的低密度住宅正在成为房地产市场新的主流而适应创业人才需求的小型化商住两用项目空白也急需填补房地产市场户型向两极化发展已是必然趋势结论本项目唯有在产品定位方面和周边项目尽量拉开档次开发设计新颖概念突出不同于其他项目的个性化产品使本项目真正做到从周边地区产品中脱颖而出以产品特点单位标的额优势和个性化特征抵消本项目各方面的劣势更早地把握市场的脉搏弥补市场空白点以全新概念推出市场方能摆脱目前的种种不利局面二竞争对手分析一经过综合考察评比后其中可以对本项目形成冲击力的主要竞争楼盘的基本情况如下 A 项目名称文苑小区项目地址北临康成大街西靠利群路项目进度已交房项目定价起价1550元㎡均价1650元㎡最高价1750元㎡市调分析本项目作为文化教育区建成较早楼盘依据周边学校及紧靠康成大街的优势以其较低的价格聚集了周边康成中学康成小学及其它学校的教师客户群楼盘因开发较早规划设计景观户型及建筑外观比较落后物业费也很低对教师及其他中低收入者很有吸引力因所处地段好二手房升值较快 B 项目名称南湖花园项目地址康成大街以南密水大街以北利群路西本案正对面项目进度2005年年底交房项目定价原先起价1480元㎡均价1600元㎡最高价1720元㎡市调分析本项目地处本案正对面规模较小定位于精品宜居小区建筑外观出色配套设施完善售价不高故很快售磬在本区域属于最早成型的纯居住性小区虽然周边环境较差这也正凸显出小区相对漂亮的独特景观且有一套剩余房源起价仅为1480元对本案有很大冲击力 C 项目名称湖滨花园项目地址西临昌安大道北靠密水大街项目进度目前地基开挖项目定价多层起价1550元㎡均价1700元㎡最高价1850元㎡小高层价格未定市调分析本项目是高密规划的居住文化教育区即南湖周边在建的最大的居住型小区共54个楼座其中包括6个小高层和一个购物中心北靠密水大街东临南湖南依青岛科技大学地理位置优越周边村庄工厂比较多客源丰富因楼盘较大规划建筑及景观较高户型成熟合理总体售价不高前期销售业绩非常好易形成规模和向心力 D 项目名称密水馨苑项目地址东临利群路北靠康成大街项目进度今年年底交房项目定价多层起价1600元㎡均价1750元㎡最高价1900元㎡小高层起价1700元㎡均价2000元㎡最高价2300元㎡市调分析项目规划和景观比较超前致力于打造高密最健康温馨的居住环境户型偏大定位于中高档人群价格定位在高密房地产市场的中等以上并有一定的优惠措施对高密市民有一定的诱惑力这种低开高走的定价策略弥补了区位的弱势及对开盘前期客户积累不足的状况也起到了一定的改善作用其一期项目密水景园是高密标杆项目成为二期强而有力的铺垫而且开发商一贯的精品意识和超前规划一直令人所称道二分析总结文苑小区因其地段及学校优势以先入为主和较低价位占领部分教师和中低收入家庭客户南湖花园短小精悍以漂亮的外观出色的规划完善的配套和合理的价位迅速占领市场湖滨花园属于大盘操作利

故余虽愚. · 发表于 2017-8-14 00:02:40

看到0回复的主题马上点开，粘贴复制要一气呵成，这就像开车，要油离配合。最后要有坚强的抗压能力。

Σ尐嘴乱吻ぐ · 发表于 2017-8-17 00:20:06

LZ是天才，坚定完毕

话比肾虚 · 发表于 2017-8-28 17:28:30

去年买了块表！

扼杀谎言Gun∫ · 发表于 2017-8-29 14:15:38

看一漂亮MM,苦无搭讪办法,路旁一砖头,拣起,上前,“同学,这是你掉的吧?”

彼岸花开忆流年 · 发表于 2017-8-31 05:24:34

站位支持

你是氧气 · 发表于 2017-9-2 21:48:53

高手云集果断围观

祀瘾 · 发表于 2017-9-3 11:17:21

发发呆，回回帖，工作结束~

时间煮雨我煮粥 · 发表于 2017-9-8 10:14:57

面对楼主的帖子，我震惊得几乎不能动弹了，楼主那种裂纸欲出的大手笔，竟使我忍不住一次次的翻开楼主的帖子，每看一次，赞赏之情就激长数分，我总在想，是否有神灵活在它灵秀的外表下，以至能使人三月不知肉味，使人有余音穿梁，三日不绝的感受。

眼眸 · 发表于 2017-9-13 10:58:22

你会变成大海,然后被鲨鱼吃掉!