高密买房的注意了！这个坑涉及户口危害超乎你想象…

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　　原标题：高密买房的注意了！这个坑涉及户口，危害超乎你想象…

　　很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。

　　按照2016年2月19日国家出台的新政，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。
　　5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。


　　张女士在市北区有一套房，刚刚在李沧区买了一套100平方米总价100万的房子，按照原来的政策，需要缴纳2万元契税，政策调整后，缴纳契税1.5万元，可以省5000元税款。如果是在李沧区购买80平方米总价100万的房子，原来缴纳契税1万元，现在也是缴纳1万元，税款就没有变化。


　　3．价值问题：现在大家对户籍的问题很重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。
　　如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。
　　1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；


　　首先大家需要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。
　　很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：
　　合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。
　　2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；
　　在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：
　　但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。
　　也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。
　　在此基础上，如果二套房变首套房，面积90平方米以下的房屋契税没有变化，90平方米以上的则由2%降为1.5%；如果第三套房变为首套房就省得更多了，第三套房的契税不管面积大小一律3%，现在则变为1%或者1.5%。
　　4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。
　　买房人还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。
　　近日，青岛市地税局副局长何倩做客网谈表示，虽然目前“限购”政策频出，但“跨区首套房”政策仍然在执行中，契税享优惠，百万购房省5000契税！

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