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市民D：伦敦、纽约这些城市对生齿的吸引力更强，但若是对比深圳、纽约的房价，差距似乎并不大，你怎样看？
童大焕：起首，房地产是不动产，这是一个问题。其次，小我把钱换成美元来理财，这在中国乃至少数，只限于少数有产阶级。我们大部门的人乃至在中国糊口的，中国生齿很多，地域差距和城乡差距很是大，如许的国家按照人往高处走的趋向来看，中国的大城市焦点区房价跨越纽约、东京，我认为是很一般的工作。所以我至今不主意大师投资美国的资产，投资美元。到目前为止，我的不雅念乃至认为在全世界没有一项投资可以或许跨越中国的房地产投资，我目前乃至持这个概念。
若是说工业革命带动了第一次人类真正汗青上的革命，接下来会有互联网和机械人时代，会把人类从单调的工业流水线上再一次解放出来。这之后，过去由工业带动的城市化会不会发生改变？必然会的。好比，做为世界工场的东莞，有可能将来GDP仍然在增加，但是生齿在削减。手艺带动了人类前进，远远跨越我们的不雅念前进，人类社会的前进都是基因突变式的前进，而不是量变惹起量变迟缓的前进。
沉庆邮电大学移通学院大焕城市化计谋研究院院长童大焕
这一轮主如果防止涌现环大都会鬼城圈。在大都会真正的焦点地域，任何时候投资都是能够的。房地产有一个很是长的买卖周期，买房子的时候，必然要想着万一砸在手里你能不克不及支持得住，这是必然要做好预备的。不要想买了三年五年就甩手给别人，有可能你会卖不出去。
童大焕：房价是两个现象，一个是生齿现象，一个是资金现象。资金现象能够维持一段时间，最主要的必然是生齿现象。日本的东京，都是靠地铁来支持根基的交通骨架。但是地铁即便延长到我的老县城，对我们的老县城当然是利好，有益于县城的人出去交往，但是不必然会把城市核心的人吸引到老县城来住，反而会把更多的老县城的人吸引到城市核心去，包罗购物、旅逛、开心，以至是假寓，我比方这是“万有引力现象”。交通的改善只革新了阻力，若是一个物力超等大，一个物力超等轻，被吸附的可能性长短常大的。
久远来看，好比说用十年汗青时代来看，你真正守住最有价值的处所，必然是上涨最多的。别人跌的时候不跌，别人涨的时候也在涨，不必然说每一个时段都涨得比别人快，但久远看必然是涨得最多的，这就是保守投资的益处。
从公元元年以来到1800年，城市化率都是3%；而那时的人均GDP增加也很是慢，在长达1800年的时间人均GDP增加了50%。工业革命的到来，意味着人从农业中解放出来，进入工业时代。工业时代工业革命180年时间，从1820到2000年，人均GDP增加了8倍，城市化率从3%进入到50%。
童大焕：关于城市的成长，我有一个设法，就是未来必然要让电梯打败汽车，往高处发展。我胡想中的城市，好比说1平方公里，此刻全国平均1平方公里可能就容纳一两万生齿，为什么不克不及容纳20万生齿，20万生齿不是极限，去说地盘面积几多是没成心义的。香港的地盘也很狭小，但是曾经开辟的只要25%，用时间去权衡更成心义，不要去算面积。
我认为下一个城市化，是由办事业带动的城市化，并且必然是高密度大城市化。在生齿大规模地向大城市集聚的过程中，房价会变得很是高，这长短常天然的现象。前人说，不谋万世不脚谋一时，不谋全局不脚谋一域，我们必需在大城市的视野下来思虑房地产，才晓得哪里的房子是有价值的，哪里是没有价值的。
日前，嘉宾童大焕在南都公家论坛颁发演讲《在人类汗青大变局视野下思虑中国城市化和房地产》。
在中国的房地财产成长中，有一对矛盾：大城市化成为趋向，个别一曲是在往大城市去就业，但是当局规齐截曲在试图往外拓展，就是一曲在试图所谓平衡化成长。当局的规划并非没有失败的，在中小城市失败的概率比大城市更大。从房地产投资角度来说，我们怎样判断成功？我建议大师用很是保守的投资方法，等入住率达到60%以上，你再去“摘果子”，虽然价钱有点高但是没有风险。我建议大师保守投资，在最有价值的处所静静地守。投资第一位是规避风险。第二，我们不要去逃逐短期哪个高增加，只需有价值的项目都有可能有高增加的时代，总有许多项目跑赢大市，但不会有一个项目永久跑赢大市。这是什么意义？就是哪怕是统一个有价值的地段，上涨也是海浪式的上涨，必然会轮到你家的，你要守住有价值的工具。
市民C：房产税若是开征，对房价会有什么影响？
投资房地产，要安不忘危
童大焕：房产税的问题，说了很多年了。其实我是同意房产税，但是房产税收起来以后会有什么成果？我们假设全国必定都要收房产税，你是把空置的房子卖掉，乃至把不空置的房子卖掉？必定把空置的房子卖到。那些空置房卖掉以后，是不是更多的人要把资金集中到更大的城市来？大城市焦点地域的房子，租售都有人要，房产税的费用就能被转嫁出去。只需是有价值的房产，税收只是占价值的百分之几。我认为中国绝大大都的处所房子是过剩的，只要少数地域房子是欠缺的。
此刻有一些阐发房地产将来走势的文章，经常用过去的汗青来研判将来的变化，数据越多，大师越容易迷信，但是大师必然要留意，不管是日本的过程，乃至美国的过程，乃至我们本人过去的过程，都是在变化的。各类要素包罗社会意理要素都在发生变化。还有时间点，过去的时间点是确定的，将来的时间点是不成确定的。
现场提问
演讲嘉宾
2011年2月11日，我在FT中文网颁发过一篇文章，我说限购限贷方才起头，限购限贷导致资金向三四线城市挤压，而由于三四线城市本身体量就很是小，会很快导致那些处所的房价大涨，大涨以后会吸引更多的资金进入，包罗开辟资金，会激发三四线城市的空城、鬼城的风险，会加剧这种风险，这是我其时的判断。在2014岁尾的救市能够验证这种判断。2014年起头的去库存，就是去三四线城市的库存，但那些城市的库存并没有怎样去掉，反而是一线城市和环大都会圈那些不限购地域起头大涨。
投资第一位是规避风险
(按照嘉宾演讲拾掇，有删省)
市民B：邻深片区的地铁房，将来能否还有大的增加空间？
市民A：在环深都会圈投资，风险有多大？
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发表于 2017-1-6 00:58:08
发表于 2017-1-6 00:58:47
我是第一个回的耶~
